Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1779/2026 02.09.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: mülkiyyətçinin özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri almaq tələbi (vindikasiya tələbi), sahibliyin qanunsuz sahibdən qaytarılması, özbaşına tikilinin sökülməsi, çıxıntılı bina) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X1 (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu və Şamayev Elşad Yaquboviçdən ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı “qanunsuz tikilinin sökülməsi və sair” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən ##.##.2010-cu il tarixdə verilmiş seriya MA ******* saylı çıxarışdan müəyyən olunur ki, kateqoriyası yaşayış məntəqələrinin torpaq sahəsi, məqsədli istifadə növü fərdi yaşayış olan ünvan 2 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinə dair İddiaçı mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrində *** nömrəli reyestr kitabının ***** nömrəli vərəqində qeydiyyata alınmışdır.
2. Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş Idarəsinin ##.##.2020-ci il tarixli **/**-**** saylı məktubundan müəyyən olunmuşdur ki, Bakı Şəhər Icra Hakimiyyətinin ##.##.2017-ci il tarixli ** nömrəli və ##.##.2019-cu il tarixli *** nömrəli sərəncamları ilə xxxx MMC-nə Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi 22-ci Dağlıq küçəsi 3223-cü məhəllədə 0,1567 hektar torpaq sahəsində yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmiş və həmin əraziyə bitişik 0,0895 hektar torpaq sahəsi abadlıq və yaşıllaşdırma işlərinin aparılması məqsədi ilə MMC-nin istifadəsinə verilmişdir. Inşası nəzərdə tutulmuş yaşayış binasının şəhərsalma əsaslandırılması qanunvericiliyin tələblərinə uyğunluğu yoxlanılaraq Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən təsdiq edilmiş və Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş Idarəsi tərəfindən yuxarıda göstərilən ünvanda yaşayış binasının tikintisinə ##.##.2020-ci il tarixli ** nömrəli icazə verilmişdir.
3. Bakı Şəhər Icra Hakimiyyətinin başçısının ##.##.2017-ci il tarixli ** saylı sərəncamından müəyyən olunmuşdur ki, xxxx MMC-nin ##.##.2017-ci il tarixli ** saylı müraciəti nəzərə alınaraq Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi 22-ci Dağlıq küçəsi 3223cü məhəllədə yerləşən icarə əsasında 0,1458 ha torpaq sahəsində yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsi üçün həmin MMC-yə icazə verilmişdir.
4. Bakı Şəhər Icra Hakimiyyətinin başçısının ##.##.2019-cu il tarixli *** saylı sərəncamından müəyyən olunmuşdur ki, Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi 22-ci Dağlıq küçəsi 3223-cü məhəllədə Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının ##.##.2017-ci il tarixli ** saylı sərəncamı ilə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmiş 0,1567 ha əraziyə bitişik 0,0895 ha torpaq sahəsi yalnız abadlıq və yaşıllaşdırma işlərinin aparılması məqsədilə icarə əsasında xxxx MMC-nin istifadəsinə verilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən onun xüsusi mülkiyyətində olan 0,031 ha torpaq sahəsindən cavabdehin çıxarılması, cavabdeh tərəfindən tikintialtı sahəsinin bir hissəsinin ona məxsus torpaq sahəsinin 51,0 kv.m hissəsində inşa edilməklə tikilmiş 11 mərtəbəli özbaşına tikilinin (çoxmərtəbəli yaşayış binasının) cavabdehin hesabına sökülməsi, binanın söküntü hissələrinin onun torpaq sahəsindən cavabdehin hesabına çıxarılması, torpaq sahəsinin cavabdehin hesabına əvvəlki vəziyyətinə gətirilərək iddiaçıya təhvil verilməsi, yaxud torpaq sahəsinin ədalətli bazar dəyərini təşkil edən 465.000 manatın cavabdehdən alınaraq ona verilməsi, torpaq sahəsinin ətrafına çəkdirdiyi hasarının cavabdeh tərəfindən qanunsuz olaraq sökülməsi nəticəsində vurulmuş ziyanın əvəzində 6.467 manatın, torpaq sahəsində mövcud olmuş 2 ədəd fındıq, 3 ədəd karalyok, 1 ədəd əzgil, 1 ədəd zoğal, 3 ədəd nar, 4 ədəd gilas və 2 ədəd heyva ağaclarının məhv edilməsi ilə vurulmuş ziyanın əvəzində 5.000 manatın, cavabdehin qanunsuz hərəkətləri nəticəsində torpaq sahəsində yaşayış və ya qeyri-yaşayış binası inşa edə bilməyəcəyinə görə vurulmuş zərərin əvəzində 1.414.400 manatın cavabdehdən alınaraq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. Iddiaçı tələbini onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 2 ünvanında onun şəxsi mülkiyyətində sənəd üzrə üç sotdan artıq, faktiki isə beş sot ölçüdə hasara alınmamış vəziyyətdə torpaq sahəsi vardır. Azərbaycan Respublikası Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı Ərazisi Idarəsi tərəfindən ona verilmiş ##.##.2010-cu il tarixli seriya MA ******** saylı çıxarışa əsasən əmlak hüquqları qeydə alınmış, torpağa dair plan ölçü verilmiş və yaşayış məntəqəsinin torpaqları təyinatı üzrə rəsmiləşdirilmişdir. Torpaq sahəsində hazırlanmış lahiyəsmeta sənədləri əsasında yaşayış evi tikilməsi nəzərdə tutulmuş müvafiq sənədləşmələr edilmişdir. Uzun müddət istifadəsində olan torpaq sahəsində o, müxtəlif növ ağaclar əkərək becərmişdir. Toraq sahəsi yaşayış evi tikilməsi məqsədilə alınmış, müxtəlif razılaşmalar alınaraq tikiləcək evin lahiyəsi tərtib olunmuşdur. Lakin onun torpaq sahəsi cavabdeh Cavabdeh MMC-nin səlahiyyətlərinin əraziyə göndərdiyi şəxslər tərəfindən müdaxiləyə məruz qalmış, hasarı sökülərək ərazidəki on beş illik ağacları çıxarılmış, faktiki olaraq torpaq dağıdalaraq orada çoxmənzilli yaşayış binasının inşasına başlanılmışdır. Torpaq sahəsi, ona aid olan ərazinin hasarında saxlanılan giriş qapısının qıfılı sındırılaraq açarları dəyişdirilmiş, tikintidə işləyən usta və fəhlələrin istifadəsinə verilmişdir. Torpaq sahəsində 2 ədəd fındıq, 3 ədəd karalyok, 1 ədəd əzgil, 1 ədəd zoğal, 3 ədəd nar, 4 ədəd gilas və 2 ədəd heyva ağacları məhv edilərək çıxarılmış, hasarı sökülərək fundament qazılaraq çoxmərtəbəli yaşayış binasının inşasına başlamışdır. Mülki iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının nəticəsi olaraq məhkəməyə təqdim edilmiş ##.##.2022-ci il tarixli **/**** saylı ekspert rəyi ilə müəyyən edilmişdir ki, onun mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanındakı 0,031 ha torpaq sahəsinin 51,0 kv.m hissəsində digər şəxslər tərəfindən inşa olunmuş 11 mərtəbəli yaşayış binasının tikintialtı sahəsinin bir hissəsi yerləşir. Hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən onun xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsi zəbt edilmiş 51 kv.m hissəsində qanunsuz olaraq inşa edilmiş 11 mərtəbəli bina cavabdeh tərəfindən öz hesabına sökülməli, torpaq sahəsi əvvəlki vəziyyətinə gətirilməli, cavabdeh və torpaq sahəsinə aidiyyəti olmayan digər şəxslər torpaq sahəsindən çıxarılmalı və torpaq sahəsi tam ölçüdə, yəni 0,031 ha ölçüsündə ona qaytarılmalıdır. Məhkəməyə təqdim olunan Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə UNI/İ **-***/** saylı ##.##.2022-ci il tarixli mütəxəssis rəyindən görünür ki, ünvan 1 ünvanındakı 0,031 ha torpaq sahəsinin ##.##.2022ci il tarixinə 1 kv.metrinin ədalətli bazar dəyəri 1500 manat, 1 sotunun ədalətli bazar dəyəri 150000 manat, ümumi sahəsinin ədalətli bazar dəyəri 465000 manat təşkil edir. Artıq neçə illərdir ki, cavabdeh ona məxsus torpaq sahəsinin bir hissəsini qanunsuz olaraq zəbt etmiş, həmin hissədə özbaşına tikili tikmiş, torpaq sahəsinin qalan hissəsinə isə onu demək olar ki, buraxmır. Hətta məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş ekspertiza üzrə ekspertlər tərəfindən əraziyə baxış keçirilməsi zamanı belə cavabdehin işçiləri onun və ekspertlərin içəri girmələrinə icazə verməsəydilər, onlar torpaq sahəsinə daxil ola bilməyəcəkdilər. Belə ki, torpaq sahəsinin giriş qapısı cavabdeh tərəfindən içəridən bağlı saxlanılır və qapı cavabdeh tərəfindən açılmadığı təqdirdə torpaq sahəsinə girib-çıxmaq da mümkün olmur. Bu səbəbdən, yəni cavabdehin qanunsuz hərəkətləri nəticəsində o, xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsi üzərində sahiblik və istifadə hüquqlarını həyata keçirə bilmir. Digər tərəfdən cavabdehin ona məxsus torpaq sahəsinin bir hissəsində özbaşına tikili tikməsi nəticəsində o, torpaq sahəsində inşasını planlaşdırdığı fərdi yaşayış evini inşa edə bilmir. Beləliklə, o, xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən heç bir məqsəd üçün istifadə edə bilmir. Bu isə o deməkdir ki, cavabdeh tərəfindən ona əvvəla torpaq sahəsinin real bazar dəyəri həddində, yəni 465.000 manat məbləğində, digər tərəfdən isə həmin ünvanda ayrıca götürülmüş fərdi yaşayış evinin real bazar dəyəri məbləğində real zərər vurulmuşdur. Həmin ərazidə hündürlüyü 12 metr olan üç mərtəbəli fərdi yaşayış evinin hazırda real bazar dəyəri təqribən 1 500 000 manat təşkil edir. O, cavabdehin ona məxsus torpaq sahəsinin bir hissəsində özbaşına tikili tikməsi nəticəsində o, xüsusi mülkiyyətində olan torpaq səhəsində inşa etdikdən sonra mülkiyyət hüququ ilə sahib ola biləcəyi dəyəri 1.500.000 manat olan fərdi yaşayış evindən də məhrum olmuşdur. Hesab edir ki, cavabdehin qanunsuz hərəkətləri nəticəsində ona vurulmuş real zərər tam məbləğdə cavabdehdən tutularaq ona ödənilməlidir. Mülki işdə olan ##.##.2022-ci il tarixli **/**** saylı ekspert rəyi ilə onun torpaq sahəsində cavabdeh tərəfindən qanunsuz olaraq inşa edilmiş 11 mərtəbəli yaşayış binasının söküləcəyi təqdirdə çoxmərtəbəli yaşayış binasına ziyan vurulacağı müəyyən edilir. Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi olaraq bir daha qeyd edir ki, qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə görə özbaşına tutulmuş, zəbt edilmiş torpaq sahələri qanunsuz istifadə zamanı çəkilən xərclərin əvəzi ödənilmədən aidiyyəti üzrə geri qaytarılmalıdır. Torpaqların əvvəlki vəziyyətinə gətirilməsi, orada olan binaların, tikililərin və qurğuların sökülməsi də daxil olmaqla torpaqları zəbt etmiş hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən və ya onların hesabına həyata keçirilir. Hüquqi və fiziki şəxslər torpaq qanunvericiliyini pozmaq nəticəsində vurduqları zərəri ödəməyə borcludurlar. Cavabdeh tərəfindən inşa edilmiş 11 mərtəbəli yaşayış binası onun xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin bir hissəsində qanunsuz olaraq inşa edildiyindən həmin yaşayış binası qüvvədə olan qanunvericiliyin tələbləri baxımından özbaşına tikinti sayılır. Bu səbəbdən həmin bina birmənalı olaraq sökülməlidir. Digər tərəfdən həmin 11 mərtəbəli yaşayış binasının onun torpaq sahəsinin bir hissəsinin üzərinə düşən hissəsinin, yəni hər mərtəbəsinin onun torpaq sahəsinin bir hissəsinin üzərinə düşən hissəsinin tərkib hissələri olduğu yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahələrinin özgəninkiləşdirilməsinə dair cavabdeh tərəfindən verilmiş bütün sənədlər, aparılmış bütün rəsmiləşdirmələr, əgər ayrı-ayrı vətəndaşlar həmin hissələrin tərkib hissələri olduğu yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahələrinə dair çıxarışlar alıblarsa belə, həmin çıxarışlar da etibarsız sənədlərdir, etibarsız rəsmiləşdirmələrdir.
7. Cavabdeh xxxx MMC-nin nümayəndəsi vəkil1 iddia tələbinə etiraz edərək bildirmişdir ki, cavabdeh əvvəl iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinə girmədiyini fikirləşsə də, sonradan iddiaçıya məxsus 51 kv.m. torpaq sahəsinə girdikləri müəyyən edilmişdir. Ona görə də onlar əvvəllər iddiaçıya bütöv torpaq əvəzində sahəsi 150 kv.m. olan 4 otaqlı mənzil və ya zəbt olunmuş 51 kv.m. torpaq əvəzində sahəsi 70 kv.m olan mənzil təklif etmişlər. Lakin iddiaçı cavabdeh tərəflə danışıqlar aparmaqdan yayınmışdır. Iddiaçı iddia tələbinin həcmini artırdığından cavabdeh iddia tələbində göstərilən məbləğlərlə razı deyildir. Cavabdeh tərəfindən torpaq sahəsinin 51 kv.m. hissəsi zəbt olunmuş, torpağın qalan hissəsindən təyinatı üzrə istifadə edilməsinin mümkün olmaması barədə rəy olmadan cavabdehdən torpağın tam dəyərini tələb edə bilməz, yalnız torpaq sahəsinin 51 kv.m hissəsinin dəyərini tələb edilə bilər. Dövlətdə torpağın qiyməti 1 kv.m. üçün 900 manat təşkil edir. 51 kv.m. zəbt olunmuş torpaq sahəsinə görə 51000 manat cavabdeh iddiaçıya verə bilər. Torpaq sahəsi zəbt olunmuyubsa kompensasiya verməli olduqları onlara məlumdur. Torpaq sahəsində hasar və ağaclar olması iddiaçı tərəfindən sübuta yetirilməmişdir. Cavabdeh tərəfindən tikintidən əvvəlki vəziyyətlə bağlı məhkəməyə fotoşəkillər təqdim olunmuşdur. Həmin fotoşəkillərdən görünür ki, orda hasar olmamış, ağaclar isə indi də ordadır. Cavabdeh ümumiyyətlə iddianı qəbul etmir, lakin ekspert rəyində göstərilir ki, torpaq sahəsinin 51 kv.m hissəsi cavabdeh tərəfindən zəbt olunmuşdur. Məhkəmə tikinti texniki ekspertizası tərəfindən 3 ay fərqlə verilmiş 2 rəy vardır. Ekspert rəyinin biri iyul ayında, digəri isə oktyabr ayında verilmişdir. Rəylərdən birində torpağın dəyəri 210000 manat, digər rəydə isə 325000 manat göstərilmişdir. Həmin ərazidə torpağın 1 sotunun qiyməti 50000-55000 manat arasındadır, ikinci rəydə isə torpağın yerləşdiyi ərazi kimi Varovski kimi göstərilərək torpağın dəyəri 325000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Qeyd olunan ərazı Varovski deyil, tamam başqa bir ərazinin qiymətləndirilməsi ilə qiymətlər dəyərləndirilmişdir. Bura Xutor deyilən ərazidir, ətrafı 2 tərəfi hündür mərtəbəli binalardır, bir tərəfində böyük yarım ötürücü stansiya vardır. Həmin torpaqda indi iddiaçıya tikinti tikməyə icazə verilə bilməz, həmin sahədən binanın həyətyanı sahəsi olaraq istifadə edilə bilər. Torpaq sahəsinin yerləşmə yerinə görə 1 sotun qiyməti 50000-55000 manat təşkil edir. Iddiaçı 10 il əvvəl 40000 manata alıdığı torpağa görə cavabdehdən indi tələb etdiyi məbləğ böyük məbləğdir. Ikinci ekspert rəyində məbləğ tikintiyə görə kvadratı 1500 manatdan hesablanmışdır. Amma torpağa görə qiymət fərqli hesablanır. Hazırda cavabdehin inşa etdiyi binada mənzilərin 1 kv.m. 1700 manat təşkil edir, əvvəllər isə 1200 manat olmuşdur. Cavabdehin inşa etdiyi bina istismara verilmiş, binada yaşayış vardır. Iddiaçı cavabdehlə razılığa gəlmək üçün bir dəfə də olsun görüşə gəlməmişdir. Danışıqların aparılmasına iddiaçının vəkili manelər yaradır. Torpaq sahəsində qapı yoxdur, açıq ərazidir, həmin sahədə ağaclar olmamış, cavabdeh tərəfindən bir dənə də olsun ağac çıxarılmamışdır. Ərazidə 2 ədəd xurma və 1 ədəd heyva ağacı vardır. Torpaq mübahisəli olduğundan Ekologiya Nazirliyinin əməkdaşları tikinti işlərinin aparılmasına nəzarət edirdilər. Torpaq sahəsinin ətrafı 6 metrlik açıq sahədir, sərbəst giriş-çıxış mümkündür. 2019-cu ildə çəkilmiş fotoşəkillərdən hasarın olması görünmür. Ekspert 4 il sonra orda hasar olmasını necə müəyyən edə bilər. Hasar iddiaçı tərəfindən də tikilməmiş, hasar əvvəldən o ərazidə mövcud olmuş hasardır, bir tərəfi yol tərəfindəndir. Hasarın başındakı dəmirdən görünür ki, orda setka olubmuş, hər hansı bir hasar olmamışdır. Fotoşəkillərdən iddiaçının setkanı bağladığı truba aydın görünür. Həmin ərazidə əvvəllər daşdan, dəmirdən ibarət qarajlar olmuş, əgər iddiaçının hasarı olsaydı onun birləşmə yeri də olardı, hasar deyil setka olub. Ona görə də iddia ərizəsini qismən qəbul edərək 51 kv.m. torpaq sahəsinə görə 20% əlavə də nəzərə alınmaqla 51000-52000 manat kompensasiyanın cavabdeh tərəfindən iddiaçıya verilməsinə razıdır.
8. Işin birinci instansiya məhkəməsində baxışı zamanı alınmış Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2022-ci il tarixli **/**** saylı rəyinə əsasən Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2022-ci il tarixli ************ saylı mütəxəssis rəyinə əsasən, iddiaçı İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanındakı fərdi yaşayış evinin texniki pasportuna əsasən, torpaq sahəsinin 51,0 kv.metr hissəsində digər şəxslər tərəfindən inşa olunan 11 mərtəbəli yaşayış binasının tikintialtı sahəsinin bir hissəsinin yerləşdiyi müəyyən edilmişdir. Tədqiq olunan sahədə faktiki olaraq 11 mərtəbəli yaşayış binasının inşası ilə əlaqədar tikinti-quraşdırma işlərinin aparıldığı müəyyən edilmişdir. Mütəxəssis rəyinə əsasən, X2 mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin 51,0 kv.metr hissəsində həmin 11 mərtəbəli yaşayış binasının tikintialtı sahəsinin bir hissəsinin yerləşdiyini nəzərə alaraq, söküləcəyi halda çoxmərtəbəli yaşayış binasına ziyan vurulacağı müəyyən edilir. Rəyin tədqiqat hissəsindən müəyyən olunur ki, baxış zamanı tədqiq olunan torpaq sahəsi ilə xxxx MMC tərəfindən çoxmərtəbəli yaşayış binasının inşa edildiyi torpaq sahələri faktiki olaraq yanaşı sahələrdə yerləşir. Həmin torpaq sahəsinin bir hissəsində 11 mərtəbəli yaşayış binası inşa edilmiş, digər sahəsi isə boş torpaq sahəsindən ibarətdir.
9. Işin birinci instansiya məhkəməsində baxışı zamanı alınmış xxxx MMC-nin ##.##.2022-ci il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin ##.##.2022-ci il tarixinə 1 kv.metrinin ədalətli bazar dəyəri 1500 manat, 1 sotunun ədalətli bazar dəyəri 150 000 manat, ümumi sahəsinin (0,031 ha) bazar dəyəri 465 000 manat təşkil edir.
10. Işin birinci instansiya məhkəməsində baxışı zamanı alınmış xxxx MMC-nin mütəxəssis rəyinə əsasən aparılmış araşdırma və təhlillərə əsasən, ünvan 1 ünvanda yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin 0,51 kv.m. hissəsində Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2022-ci il tarixli **/**** saylı ekspert rəyi ilə xxxx MMC tərəfindən inşa edilmiş 11 mərtəbəli yaşayış binasının tikintialtı sahəsinin bir hissəsinin (0,51 kv.m.) yerləşdiyini nəzərə alaraq yerdə qalan digər sahədə (torpaq sahəsinin qalan hissəsində 310 kv.m.- 0,51 kv.m.) hündürlüyü 12 metrə qədər olan fərdi yaşayış binasının tikintisi mümkün olsaydı bu binanın satış qiyməti nə qədər olardı sualları ilə bağlı aparılan tədqiqat zamanı mütəxəsis Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80-ci maddəsinə əsaslanaraq bu torpaq sahəsində hündürlüyü 12 metrə qədər fərdi və digər binanın tikintisinin aparılmasının mümkün olmadığını müəyyən etmişdir. Bundan əlavə təhlükəsizlik, təbii araşdırma və s. digər səbəblər tikintinin aparılmasını qadağan edir. Beləliklə yuxarıda göstərilən X3 məxsus torpaq sahəsində hündürlüyü 12 metrə qədər fərdi yaşayış binasının tikintisi mümkün deyildir. Ərazinin ümumi sahəsi sənədlərdən (layihə) göründüyü kimi 208 kv.m.- dir. Həmin ərazidə 1 mərtəbəsi yeraltı zirzəmi olmaqla 2 mərtəbə yaşayış və mansarddan ibarət olan bina tikmək olardı. Deməli ümumi sahəsi 832,0 kv.m.-dan ibarət olan fərdi yaşayış və ya qeyriyaşayış binası tikmək mümkün deyildir. Torpaq sahəsində fərdi yaşayış evi inşa etmək mümkün olsaydı bu gün üçün real bazar qiyməti təmirsiz halda 1 kv.m. üçün 1000 manat müəyyənləşdirilir. Deməli 832,0 kv.m. x 1000 manat = 832000 manat, həmin torpaq sahəsində qeyri-yaşayış binası tikildiyi halda 1 kv.m. (təmirsiz) üçün real bazar qiyməti 2000 manat olacaqdır. Deməli 832,0 kv.m. x 2000 = 1664000 manat müəyyənləşdirilir. Nəzərə almaq lazımdır ki, nəzərdə tutulmuş binanın 1 kv.m.-nə çəkilmiş xərc (təmirsiz) 300 manat təşkil edir. Ümumi olaraq istər yaşayış evinə, istərsə də, qeyri-yaşayış binasının tikintisinə çəkilmiş xərc 832,0 kv.m. x 300 manat = 249600 manat müəyyənləşdirilir.
11. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2023-cü il tarixli */*** saylı rəyinə əsasən, iş materiallarında olan məlumatlardan istifadə edilməklə ümumilikdə 7 ədəd ağacın bazar qiyməti ilə ümumi dəyəri nəzəri qaydada təxminən 140 manat təşkil edir. Rəydən daha sonra müəyyən olunur ki, aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri 50 manat təşkil edir.
12. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2023-cü il tarixli **/*** saylı rəyinin tədqiqat hissəsinə əsasən, baxış zamanı torpaq sahəsinin ümumi sahəsini 0,031 ha olduğu torpaq sahəsinin üç tərəfdən qonşu sahələrlə, bir tərəfdən küçə ilə əhatə olunduğu, torpaq sahəsinin sərhəddi boyunca mişar daşından inşa edilmiş hasar tikintisinin 25,5 metr hissəsinin söküldüyü, torpaq sahəsinin 51,0 kv. metr hissəsində hündürmərtəbəli yaşayış binasının inşa edildiyi müəyyən edilmişdir. Rəydən daha sonra müəyyən olunur ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən torpaq sahəsinin hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 210200 manat (67800x3,1 sot) məbləğində müəyyən edilir. ünvan 1 ünvanda yerləşən torpaq sahəsinin zəbt olunmayan hissəsində bir mərtəbəsi yeraltı zirzəmi olmaqla 2 mərtəbə yaşayış və mansarddan ibarət, ümumi sahəsi 832 kv.m. olan yaşayış və ya qeyri-yaşayış binasının inşa edilməsinin mümkün olub-olmaması müvafiq qrumlar tərəfindən ararılan müayinə işlərindən və tərtib ediləcək layihə sənədlərindən sonra müəyyən oluna bilər. ünvan 1 ünvanında yerləşən torpaq sahəsində inşa edilmiş hasar tikilisinin sökülən hissəsinə çəkilmiş xərclərin dəyəri təqribən 1855 manat məbləğində olduğu müəyyən edilmişdir.
13. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2023-cü il tarixli **/**** saylı rəyinə əsasən, ünvan 1 ünvanda yerləşən torpaq sahəsinin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 325000 manat (105000 x3,1 sot) məbləğində müəyyən edilir. ünvan 1 ünvanında yerləşən torpaq sahəsində inşa edilmiş hasar tikilisinin sökülən hissəsinə çəkilmiş xərclərin dəyəri təqribən 1855 manat məbləğində olduğu müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2023-cü il tarixli **/**** saylı rəyindən müəyyən olunur ki, 6-cı sual üzrə 7 adda ağacların ümumilikdə orta bazar qiymətinin nəzəri qaydada təxminən 495 manat, 7-ci sual üzrə 7 adda ağacların ümumilikdə orta bazar qiyməti nəzəri qaydada təxminən 210 manat olması müəyyən edilmişdir.
14. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin *(***)-**/**** saylı ## ###### 2023- cü il tarixli qətnaməsi ilə (S.Səlimova) iddia qismən təmin edilərək Cavabdeh MMC-dən maddi ziyana görə 327.350 manat, dövlət rüsumuna görə 30 manat olmaqla cəmi 327.380 manat İddiaçı xeyrinə tutulması qət edilmişdir.
15. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsi ilə çoxmərtəbəli yaşayış binasının inşası üçün cavabdehə ayrılan torpaq sahəsi faktiki olaraq yanaşı sahələrdə yerləşir. ünvan 1 ünvanında yerləşən, iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan 0,031 ha torpaq sahəsinin 51 kv.m. hissəsi, cavabdeh tərəfindən zəbt edilməsi nəticəsində, sonuncunun inşa etdiyi çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintialtı sahəsinin bir hissəsini təşkil edir və 51 kv.m. sahədə inşa edilən tikili söküləcəyi halda çoxmərtəbəli yaşayış binasına ziyan vurulacaqdır. Cavabdeh iddiaçıya məxsus torpaq sahəsini zəbt edərkən sonuncunun hasarının bir hissəsini sökmüş, torpaq sahəsində olan ağacları çıxarmışdır. Məhkəmə iclasında iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin 51 kv.m. hissəsinin cavabdeh tərəfindən zəbt edilməsini etiraf edən cavabdehin nümayəndəsi iddiaçının həmin sahədə hasarının olmadığını, meyvə ağaclarının cavabdeh tərəfindən çıxarılmadığını etirazında qeyd etsə də, bu halı təsdiq edə biləcək sübutlarını məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir.
16. Məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdehin iddiaçıya məxsus torpaq sahəsini zəbt edə biləcəyi barədə iddiaçının əvvəlcədən məlumatının olması istisna edildiyindən həmin sahədə hasarın və ağacların olub-olmaması halını sübut etmək vəzifəsi də cavabdehə aiddir. Məhkəməyə təqdim edilən fotoşəkillər, mütəxəssis və ekspert rəyləri ilə 2010-cu ildən etibarən iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində müxtəlif növ ağacların becərilməsi, torpaq sahəsinin hasara alınması, iddiaçıya məxsus hasarın cavabdehə ayrılan torpaq sahəsinə tərəf istiqamətdə bir hissəsinin sökülməsi müəyyən olunmuşdur. Mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin 51 kv.m. hissəsinin zəbt olunmasını, həmin hissədə inşa olunan tikilinin söküləcəyi halda çoxmərtəbəli yaşayış binasına və həmin yaşayış binasında yaşayan sakinlərə ziyan vurulmasını bilən iddiaçı cavabdehə qarşı alternativ tələblər də irəli sürmüş, lakin torpaq sahəsinin zəbt edən cavabdeh öz qanunsuz hərəkətlərinin nəticələrinin aradan qaldırılması, tərəflər arasında olan mübahisənin həlli ilə bağlı real təkliflər irəli sürməmişdir. Məhkəmə araşdırması zamanı iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin 2023-cü ilin oktyabr ayına orta bazar dəyərinin təqribən 325 000 manat, cavabdeh tərəfindən sökülən hasar tikilisinin sökülən hissəsinə çəkilmiş xərcin təqribən 1855 manat, iddiaçı tərəfindən tələb olunan 16 ədəd müxtəlif meyvə ağac növlərinin dəyərinin təqribən 495 manat olması öz təsdiqini tapmışdır.
17. Məhkəmə tədqiq olunmuş sübutlara məcmu halında qiymət verib belə nəticəyə gəlmişdir ki, iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan və cavabdeh tərəfindən zəbt edilən torpaq sahəsinin 51 kv.m. hissəsində inşa olunan tikilinin söküləcəyi halda çoxmərtəbəli yaşayış binasına və həmin yaşayış binasında yaşayan sakinlərə ziyan vurulacağından, hal-hazırda torpaq sahəsinin zəbt olunmayan hissəsindən iddiaçının istifadəsinə cavabdeh tərəfindən maneələr yaradılmasa da, cavabdehin iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin bir hissəsində çoxmərtəbəli yaşayış binası inşa etməsi nəticəsində iddiaçının öz torpaq sahəsindən təyinatı üzrə istifadə etməsi mümkün olmadığından, cavabdehin hərəkətlərinə görə iddiaçıya vurulmuş maddi ziyan üçün 325 000 manat, hasarın sökülmüş hissəsi üçün 1855 manat, 16 ədəd müxtəlif növlü meyvə ağacları üçün 495 manat olmaqla cəmi 327350 manat kompensasiyanın cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutlulması pozulmuş hüquqa görə ədalətli əvəzdir. Belə ki, iddiaçı da xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən təyinatına uyğun istifadə edib, gəlir əldə etmək hüququna malik idi və bu hüquq iddiaçının torpaq sahəsinin bir hissəsini zəbt etməsi nəticəsində qazanc əldə edən cavabdehin hüquqa zidd əməli nəticəsində pozulmuşdur.
18. Məhkəmə eyni zamanda qeyd etmişdir ki, mülki hüquq subyektləri mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edib, həyata keçirdiklərindən, onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan müqavilələr bağlamaqda, həmin müqavilələrin şərtlərini müəyyən etməkdə sərbəst olduqlarından torpaq sahəsinin zəbt olunmayan hissəsi üzərində sərəncam vermək hüququ da iddiaçının özünə məxsusdur.
19. Məhkəmə mövqeyini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29, 60 və 71-ci, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 83, 84, 96, 101, 111 və 112-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.1, 21.2, 21.3, 152.1, 157.4, 1096.1, 1096.2 və 1097.1-ci ci, MPM-in 14.2, 77.1, 88, 113.1 və 119.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
20. Iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin *(***)-**/**** nömrəli, ## ###### 2023-cü il tarixli qətnaməsinin iddianın təmin edilməyən hissəsində ləğv edilməsini və iddianın tam təmin edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
21. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəməyə təqdim edilmiş «Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə» UNI/İ**-***/** saylı ## #### 2022-ci il tarixli mütəxəssis rəyindən görünür ki, ünvan 3 ünvanındakı 0,031 ha torpaq sahəsinin ## #### 2022-ci il tarixinə 1 kv.m-nin ədalətli bazar dəyəri 1.500 manat, 1 sotunun ədalətli bazar dəyəri 150.000 manat, ümumi sahəsinin ədalətli bazar dəyəri 465.000 manat təşkil edir. Cavabdeh iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin 51 kv.m hissəsində çoxmərtəbəli binanın bir hissəsini inşa etməklə torpaq sahəsindən onun təyinatı üzrə istifadə etməsini qeyri-mümkün etmişdir. Hazırda torpaq sahəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində onun adına xüsusi mülkiyyət olaraq qeydə alınmış olsa da, faktiki olaraq həmin torpaq sahəsindən cavabdeh istifadə edir, onun isə həmin torpaq sahəsindən hər hansı məqsəd, təyinat üzrə istifadə etməsi mümkün deyil. Bu baxımdan ona həm real zərər, həm də əldən çıxmış fayda şəklində zərər vurulmuşdur ki, həmin zərərin də cəmi dəyəri 465.000 manat (torpaq sahəsinin dəyəri) və 1.414.400 manat (torpaq sahəsində inşası planlaşdırılmış yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsinin inşa edilib satışından əldə edilməli olan vəsait), birlikdə 1.879.400 manat təşkil edir. Lakin birinci instansiya məhkəməsi Mülki Məcəllənin 21-ci maddəsinə uyğun olaraq həmin məbləği deyil, cəmi 327.350 manat maddi ziyanın tutulmasını qət etmişdir ki, bu da ona vurulmuş zərərin az bir hissəsini təşkil etmiş və Mülki Məcəllənin 21-ci maddəsinin tələblərinə zidd olmuşdur. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 111 və 112-ci, Mülki Məcəlləsinin 180-ci maddələrinin tələblərinə görə cavabdeh tərəfindən onun xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin zəbt edilmiş 0,51 kv.m hissəsində qanunsuz olaraq inşa edilmiş 11 mərtəbəli bina cavabdeh tərəfindən öz hesabına sökülməli, torpaq sahəsi əvvəlki vəziyyətinə gətirilməli, cavabdeh torpaq sahəsindən çıxarılmalı və torpaq sahəsi tam ölçüdə, yəni 0,031 ha ölçüsündə ona qaytarılmalıdır. Lakin birinci instansiya məhkəməsi qeyd edilən maddi hüquq normalarını mübahisənin həllinə tətbiq etməli olduğu halda, tətbiq etməmişdir.
22. Cavabdeh Cavabdeh MMC apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilməsini və iddianın tam rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
23. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə belə nəticəyə gəlmişdir ki, məhkəmə iclasında iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin 51 kv.m. hissəsinin cavabdeh tərəfindən zəbt edilməsini etiraf edən cavabdehin nümayəndəsi iddiaçının həmin sahədə hasarının olmadığını, meyvə ağaclarının cavabdeh tərəfindən çıxarılmadığını etirazında qeyd etsə də, bu halı təsdiq edə biləcək sübutlarını məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Qeyd etmişdir ki, məhkəmə iclasında cavabdeh tərəfindən iddiaçının 51 kv.m torpaq sahəsi zəbt olunması barədə etirafedici ifadə verilməmiş, iddiaçıya ümumi torpağa görə 150 kv.m mənzil, 51 kv.m görə 70 kv.m mənzil təklif etmişik barədə ifadə verilməmişdir. Məhkəmə iclasında ifadəsində qeyd edilmişdir ki, iddiaçının hər hansı bir torpaq sahəsini zəbt etməmiş, ekspertiza rəyindən sonra bəlli olmuşdur ki, 51 kv.m sahə tikinti altına düşüb. Bundan sonra cavabdeh tərəfindən torpağa görə iddiaçıya kompensasiya əvəzi 4 otaq mənzil təklif olunmuş, iddiaçı razı olmamış və bundan sonra hər hansı bir danışığa gəlməmişdir. Məhkəmə iclasında hakimin sualına cavab olaraq bildirmişdir ki, hal-hazırda da onlar iddiaçının bütün torpağına görə 4 otaq mənzil verməyə hazırdır. Göründüyü kimi məhkəmə ifadələri təhrif olunmuş formada qətnamədə qeyd etmişdir. Tərəflərindən ərazidə hər hansı bir tikinti işləri aparılmamış, çəkilmiş şəkil məhkəməyə təqdim edilmişdir. Şəkildən aydın görünür ki, torpaq sahəsində cavabdehə məxsus torpaqları ayıran hissədə hər hansı bir hasar mövcud olmamış, iddiaçıya məxsus ərazidə 5-6 ədəd meyvə ağacı olmuş, hasar ancaq yol tərəfdə olmuşdur. Yol tərəfdə olan hasar və ağaclar hal-hazırda da mövcuddur. Məhkəmə bu halı aydınlaşdırmamışdır. Məhkəmə iş üzrə dəlilləri tam araşdırmamış, tərəfindən təqdim edilmiş Müstəqil Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2022-ci il tarixli, *** saylı rəyi və Məhkəmənin ##.##.2022-ci il tarixli qərardadı əsasında Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2023-cü il tarixli, **/*** saylı rəyləri araşdırılmamış, onların hansı səbəbdən sübut əhəmiyyəti olmamasına qiymət belə verilməmişdir.
24. Işin apellyasiya baxışı zamanı alınmış xxxxnin *** nömrəli ## #### 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən: Rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənləri, o cümlədən təqdim olunmuş sənədlərin təhlili və baxışı zamanı aşkar olunmuş faktiki vəziyyəti nəzərə alaraq, iddiaçı İddiaçı xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin bir sotunun hazırkı real bazar qiymətləri ilə təqribi dəyəri 75.000,00 (yetmiş beş min), bir kv.m-nin təqribi dəyəri isə 750,00 (yeddi yüz əlli) manat məbləğində müəyyən edilir.
25. Iddiaçı İddiaçı xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin zəbt olunmuş hissəsinin (51 kv.m) hazırki real bazar qiymətləri ilə təqribi dəyəri 38250,00 (otuz səkkiz min iki yüz əlli) manat məbləğində müəyyən edilir.
26. Işin apellyasiya baxışı zamanı alınmış Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin *-**-**/*-**/****/**** nömrəli ## ######## 2025-ci il tarixli ekspert rəyinə əsasən: İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin dəqiq koordinatları aşağıdakı kimi müəyyən edilmişdir: Sıra №-si X Y 1 400121,89 4474335,67 2 400123,19 4474355,88 3 400136,26 4474357,01 4 400139,83 4474337,18 Cavabdeh MMCnin faktiki istifadəsində olan torpaq sahəsinin İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsi ilə üst-üstə düşən 51,0 kv.m hissəsinin (tikinti altında qalan hissə) iddiaçının mülkiyyətinə verilmiş 0,31 ha torpaq sahəsinin şimal-qərb istiqamətində yerləşməklə koordinatları aşağıdakı kimi müəyyən olunmuşdur: Sıra №-si X Y 1 400121,85 4474342,68 2 400123,19 4474355,88 3 400125,56 4474355,30 4 400128,13 4474344,51. İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin şimal-qərb istiqamətində yerləşən 51,0 kv.metr hissəsində hündürmərtəbəli yaşayış binasının inşa edildiyi müəyyən edilmişdir. Yerdə qalan torpaq sahəsindən (fərdi yaşayış evi tikilməsi üçün) təyinatına uyğun şəkildə istifadə imkanlarının məhdudlaşdırılıb-məhdudlaşdırılmamasının müəyyən edilməsi məhkəmə tikintitexniki obyektlərinin tədqiqi ekspertizasının predmetinə aid deyil.
27. Işin apellyasiya baxışı zamanı alınmış “xxxx” MMC-nin * nömrəli ## ######## 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən, ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsinin müqayisə yanaşması və tətbiq edilmiş diskont faizi ilə bazar dəyəri 363.000,0 (üç yüz altmış min) manat; aparılan hesablamaların ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsinin 51 m2 -nin Gəlir yanaşması ilə 25-09-2025-ci il tarixə hesablanmış aylıq icarə dəyəri 128,0, illik 1.536 manat 2019-2025-ci illər (2025 sentyabr daxil olmaqla) üzrə 10.368 (on min üç yüz altmış səkkiz) manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
28. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (hakimlər C.Musayeva (sədrlik edən və məruzəçi), F.Babayev və F.Abdıyev) (bundan sonra – apellyasiya instansiyası məhkəməsi) *(***)-***/**** nömrəli mülki iş üzrə ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə Iddiaçı İddiaçı və cavabdeh Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətləri qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin *(***)-**/**** nömrəli, ## ###### 2023-cü il tarixli qətnaməsinin tamamilə ləğv edilməsi, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməsi, iddianın qismən təmin edilməsi, cavabdeh Cavabdeh MMC-dən iddiaçı İddiaçı xeyrinə 373.368 (üç yüz yetmiş üç min üç yüz altmış səkkiz) manat məbləğində pul vəsaiti tutulması, iddiaçı İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsinin (sərhədləri qətnamədə göstərilmişdir) cavabdeh Cavabdeh MMC-nin mülkiyyətinə verilməsi, qətnamə ilə müəyyən edilmiş qarşılıqlı öhdəliklərin tərəflər üçün eyni vaxtda icra edilməsi, iddianın digər hissələrdə təmin edilməməsi, məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının keçirilməsinə sərf edilmiş 50 manatın 25 manatının iddiaçı İddiaçı, 25 manatının cavabdeh Cavabdeh MMC-dən tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi, “xxxx” MMC tərəfindən iş üzrə keçirilmiş tədqiqatın dəyəri olan 300 manatın 150 manatının iddiaçı İddiaçı, 150 manatının cavabdeh Cavabdeh MMC-dən tutularaq “xxxx” MMC-nin hesabına ödənilməsi, “xxxx” MMC tərəfindən iş üzrə keçirilmiş tədqiqatın dəyəri olan 350 manatın 175 manatının iddiaçı İddiaçı, 175 manatının cavabdeh Cavabdeh MMC-dən tutularaq “xxxx” MMC-nin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
29. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini əsaslandırarkən qeyd etmişdir ki, işin müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsi mülkiyyət hüququ ilə İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır. Ona məxsus torpaq sahəsinin 51,0 kv.metr hissəsində cavabdeh tərəfindən 11 mərtəbəli yaşayış binasının inşası ilə əlaqədar tikinti-quraşdırma işlərinin aparıldığı müəyyən edilmişdir. Qeyd olunan bu hallar işin mübahisələndirilməyən hallarıdır, habelə məhkəmə ekspertizasının rəyləri ilə təsdiq olunur.
30. Iddianı qismən təmin edən birinci instansiya məhkəməsi qətnaməsində Mülki Məcəllənin mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə dair 157-ci maddəsini, habelə mülki hüquq pozuntularına (deliktlərə) dair 1096 və 1097-ci maddələrini tətbiq etmişdir. Bununla belə, məhkəmə iş üzrə müəyyən olunmuş halları ilə həmin normaların dispozisiya şərtləri arasında uyğunluğun nədən ibarət olmasına dair hüquqi dəyərləndirmə aparmamışdır. Bu hal isə qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara, tərəflər arasında mövcud olan qarşılıqlı hüquq münasibətlərinə və qanunvericiliyin tələblərinə uyğun əsaslandırılmalı olması barədə prosessual hüquq normalarının pozulmasına dəlalət edir.
31. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi işin yuxarıda qeyd olunan faktiki hallarını nəzərə alaraq qeyd etməyi zəruri saymışdır ki, təcrübədə bir şəxsin mülkiyyətində olan torpaq sahəsində digər şəxs tərəfindən tikili inşa edilməsi hallarına rast gəlinir. Bu kateqoriyadan olan işlərdə, tikilinin (və ya onun bir hissəsinin) sonradan sökülməsi, torpaq sahəsinin boşaldılaraq mülkiyyətçiyə təhvil verilməsi və ya torpaq sahəsinə görə kompensasiyanın ödənilməsi barədə iddialar qaldırılır. Belə iddiaların qanuni və ədalətli həlli üçün torpaq mülkiyyətçisi ilə inşaat aparmış şəxs arasında mövcud olan hüquq münasibətlərinin mahiyyəti, onların qarşılıqlı hüquq və öhdəlikləri, habelə mübahisə obyekti olan tikilinin və torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyəti düzgün və hərtərəfli müəyyən edilməlidir.
32. Baxılan işin hallarından da müəyyən edilir ki, Cavabdeh MMC özünə məxsus materiallar hesabına iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin 51 kv.m. hissəsində tikinti işləri aparmışdır.
33. Belə ki, qonşuluq hüququnun göstərilmiş pozuntularına görə məsuliyyət və çıxıntılı binalar haqqında qaydaların tətbiq edilməsi Mülki Məcəllənin 172.4-cü maddəsində açıq şəkildə nəzərdə tutulduğundan, digər şəxsin torpaq sahəsində inşa edilmiş binanın və ya onun bir hissəsinin hüquqi vəziyyəti ilə bağlı mübahisəli münasibətlərə də qanunun analogiyası qaydasında, həmin normanın məqsəd və məzmununa uyğun olaraq, çıxıntılı binalara dair qaydalar Mülki Məcəllənin 11.1-ci maddəsinə əsasən tətbiq edilə bilər.
34. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin vahid məhkəmə təcrübəsini müəyyən edən (üç ulduzlu) *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qərarına istinad etməklə çıxıntılı bina institutunun mahiyyətinin və onun tətbiq şərtlərinin iş üzrə hüquqi qiymətləndirmə zamanı aydınlaşdırılmasını zəruri hesab edir.
35. Çıxıntılı bina - bir torpaq sahəsində inşa edilən binanın həmin sahənin sərhədlərini aşaraq ona bitişik olan qonşu sahənin səthinə, torpağın altına və ya üzərindəki hava boşluğuna keçən tikilidir. Bu cür vəziyyət həm çıxıntılı binanı inşa etmiş şəxsin, həm də belə bina ilə torpaq sahəsinə müdaxilə olunmuş mülkiyyətçinin qanundan irəli gələn hüquq və öhdəliklərinin yaranmasına səbəb olur. Əşyaya bağlı olaraq meydana gələn bu hüquq və öhdəliklər kontekstində, ilk növbədə çıxıntılı binanın və onun zəbt etdiyi torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyəti, sonra isə həmin daşınmaz əşyaların sahiblərinin bir-birinə qarşı irəli sürülmüş tələblərin mahiyyəti nəzərdən keçirilməlidir.
36. Belə ki, çıxıntılı binanın hüquqi vəziyyəti Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin birinci cümləsində aşağıdakı kimi nəzərdə tutulmuşdur: “Başqa daşınmaz əmlaka keçən çıxıntıları olan binalar və digər qurğular yerləşdikləri daşınmaz əmlakın tərkib hissəsi kimi qalırlar, bu şərtlə ki, həmin əmlakın mülkiyyətçisi onlara əşya hüququna malik olsun”.
37. Göründüyü kimi, qanunverici bu tənzimləmə ilə “torpağa bağlı olan torpağa aiddir” qaydasından (MM-in 135.4-cü maddəsində əks olunan vahid mülkiyyət prinsipindən) istisna hal müəyyən edərək göstərmişdir ki, çıxıntılı bina, ərazisinə keçdiyi torpaq sahəsinin deyil, bina sahibinin daşınmaz əşyasının tərkib hissəsi hesab olunur. Bu şərtlə ki, çıxıntılı binanı inşa edən şəxs müdaxilə etdiyi torpaq sahəsinə münsibətdə əşya hüququna malik olsun. Burada tikilinin həmin torpaq sahəsinə keçirməsinə imkan verən məhdud əşya hüququndan söhbət gedir (məsələn, servitut). Bu hüququ verən mülkiyyətçi çıxıntılı binanın yaratdığı məhdudiyyətə dözmək öhdəliyini üzərinə götürür. Nəticə etibarilə, çıxıntılı bina yerləşdiyi torpaq sahəsinə deyil, ona bağlı olduğu əsas tikilinin tərkib hissəsi sayılır.
38. Çıxıntılı binanın onu inşa edən şəxsə daşınmaz əmlakın tərkib hissəsi sayılması üçün, birinci imkan bina sahibinin həmin tikiliyə dair əvvəlcədən əşya hüququna malik olması tələb olunur. Ikinci halda isə bina inşa edən şəxs belə bir əşya hüququna malik olmasa da, qanunda nəzərdə tutulan şərtlər mövcud olduqda müdaxilə etdiyi torpaq mülkiyyətçisindən məhdud əşya hüququnun (servitut, tikintiyə vərəsəlik hüququnun) və ya tam əşya hüququnun (mülkiyyət hüququnun) verilməsini tələb etmək səlahiyyətinə malik olsun. Bu cür səlahiyyət bir qayda olaraq, müqavilədən deyil, çıxıntılı binanın artıq inşa edilmiş olmasından, məhdudiyyətə məruz qalmış torpaq mülkiyyətçisinin buna vaxtında etiraz etməməsindən və digər qanuni şərtlərin mövcudluğundan irəli gəlir. Buna uyğun olaraq, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin də məruz qaldığı məhdudiyyətlərə dözmək kimi qanundan irəli gələn, əşyaya bağlı öhdəliyi formalaşır.
39. Göstərilən şərtlər daxilində çıxıntılı binanı inşa edən şəxs yeni hüquqi vəziyyət yaradan subyektiv hüquqa malik olur və bu hüququndan istifadə etdikdə torpaq mülkiyyətçisi ilə aralarında öhdəlik münasibəti formalaşır. Bu münasibət çərçivəsində torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi çıxıntılı bina sahibinin xeyrinə servitut edilməsinə və ya müdaxilə olunmuş torpaq sahəsinin mülkiyyətinin ona keçirilməsinə razılıq vermək, bina sahibi isə buna uyğun olaraq ağlabatan əvəz ödəmək öhdəliyi altına düşür.
40. Təbii ki, bu öhdəliklərin icrasına dair tərəflər arasında qarşılıqlı razılaşma əsasında baş verdikdə, notarial formada bağlanmış müqaviləyə əsasən bir tərəfə əvəz verilə, digərinin xeyrinə isə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeydiyyat aparıla bilər.
41. Mübahisə yarandığı hallarda isə bina sahibinə əşya hüququnun verilməsi, habelə torpaq mülkiyyətçisinə ödənilməli olan kompensasiyanın məbləği barədə məhkəmə tərəfindən qərar qəbul edilməli, həmin öhdəliklərin eyni vaxtda icra olunmalı olduğu qərarda açıq şəkildə göstərilməlidir. Bu qərar mübahisəni qəti şəkildə həll etməklə yanaşı, yeni hüquqi vəziyyət yaradır, onun əsasında dövlət reyestrində aparılan qeydiyyat qurucu deyil, açıqlayıcı xarakter daşıyır. Qeydiyyatın düzgün və dəqiq şəkildə aparılması üçün çıxıntılı binanın sahibinə verilən əşya hüququnun həcmi və məzmunu, habelə verilən torpaq sahəsinin sərhədləri qərarda dəqiq müəyyən edilməlidir.
42. Məhkəmə kollegiyası vurğulamışdır ki, müqavilə olmasa belə, torpaq mülkiyyətçisinin üzərinə bu cür yükün qoyulması mülkiyyət hüququnun pozulması kimi qiymətləndirilə bilməz. Belə ki, mülkiyyət hüququ öz mahiyyətinə görə sahibinə geniş səlahiyyətlər verdiyi kimi, qanundan irəli gələn müəyyən öhdəlikləri də ehtiva edir. Bu səbəbdən Mülki Məcəllənin 152.5ci maddəsində mülkiyyətçinin qanunla müəyyən edilmiş məhdudiyyətlər çərçivəsində, habelə qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarınının pozulmaması, hüquqdan sui-istifadəyə yol verilməməsi şərti ilə öz əşyasına sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək hüququ tanımışdır. Eyni zamanda, mülkiyyət hüququ zərurət olduqda, qanunda nəzərdə tutulan əsaslarla və qanuni məqsədlərlə (o cümlədən başqa şəxslərin hüquq və mənafelərinin qorunması naminə) mütənasib şəkildə məhdudlaşdırıla bilər.
43. Bu imkan Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin V və VI hissələrində, “Azərbaycan Respublikasında insan hüquq və azadlıqlarının həyata keçirilməsinin tənzimlənməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Qanununun 3.1, 3.4, 3.5-ci maddələrində, habelə “Insan Hüquqlarının və X4 haqqında” Konvensiyaya əlavə * saylı Protokolunun 1-ci maddəsində öz əksini tapmışdır.
44. Hazırkı halda da torpaq mülkiyyətçisinə torpaq sahəsinin bina çıxan hissəsinə və ya tamamına münasibətdə bina sahibinə əşya hüququ verilməsi ilə yanaşı, ona adekvat və ədalətli əvəz ödənilməsi mülkiyyət hüququnun mahiyyəti ilə uzlaşan hüquqi mexanizm kimi çıxış edir.
45. Beləliklə də, tərəflərin öz aralarında bu məzmunda razılığa gəlmələri mümkündür. Belə ki, torpağın mülkiyyətçisi söküntü tələbindən imtina etməklə, müdaxilə nəticəsində istifadəsi məhdudlaşmış torpaq sahəsinə görə bina sahibi tərəfindən əvəz ödənilməsinə razılıq verə və qarşılığında həmin sahə üzrə servitut verə bilər. Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin ikinci cümləsi və 173.2-ci maddəsi bu cür münasibətləri tənzimləyir: “Qonşu ya üst tikiliyə qarşı etirazını bildirə bilər, ya da bununla barışaraq ağlabatan əvəz ödənilməsini tələb edə bilər. Üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər”.
46. Belə razılaşma olmadığı təqdirdə, torpağın mülkiyyətçisi iddia qaldırmaqla həmin təminatları məhkəmə qaydasında əldə etmək hüququna malikdir. Iddianın hüquqi əsası Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsindən irəli gəlir. Bu tələbin irəli sürülməsi həm də ərazi mülkiyyətçisinin hüququdur. Əks halda, bina sahibi tərəfindən hər hansı tələbi irəli sürülmədikdə mövcud faktiki vəziyyət torpaq mülkiyyətçisinin iradəsi əleyhinə olaraq onu, qeyrimüəyyən müddət ərzində mülkiyyətinin bir qismindən məhrum edilmiş və ya əhəmiyyətli dərəcədə məhdudlaşdırılmış vəziyyətdə saxlayır ki, bu da hüquqi baxımdan yolverilməzdir.
47. Məlum olduğu kimi, bəzi hallarda vaxtında etiraz edilməmiş çıxıntılı binanın sökülməsi üçün əsaslar mövcud olmur, bina sahibi də bu səbəbdən kompensasiya ödəməkdən boyun qaçırır. Belə olan təqdirdə torpaq mülkiyyətçisinin çıxıntının yerləşdiyi hissədə əmlakına sahib olmaq və ya ondan istifadə etmək imkanından ya tamamilə məhrum olur, ya da bu imkanlar əhəmiyyətli dərəcədə məhdudlaşır, habelə çıxıntının həcminə və xarakterinə görə torpaq sahəsinin iqtisadi təyinatından əldə olunması mümkün olan faydanı itirmiş olur.
48. Göstərilən hallarda torpaq mülkiyyətçisinin ədalətli əvəz almaq imkanından məhrum edilməsi üçün heç bir ağlabatan səbəbi və qanuni əsası olmur. Bununla belə onun tələbi əsasında əvəz ödənilməsi qət edildikdə torpağa dair əşya hüququnun bina sahibinə verilməsi hüquqi və məntiqi zərurətdən irəli gəlir. Əks yanaşma torpaq mülkiyyətçisinin əsassız varlanması ilə nəticələnmiş olardı.
49. O da qeyd edilməlidir ki, bina sahibinə konkret olaraq hansı (ən münasib) əşya hüququnun verilməsi məsələsi məhkəmə tərəfindən hər biri işin konkret hallarına - torpaqdan məhrumiyyətin dərəcəsinə, münasibətin xarakterinə və digər əhəmiyyətli hallara uyğun olaraq müəyyən edilməlidir. Məhz bu səbəbdən qanunverici məsələnin həllini işin hallarından asılı olaraq hakimin mülahizə sərbəstliyinə buraxmış və Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsində “üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər” ifadəsini təsbit etmişdir. Odur ki, iddiaya Mülki Məcəllənin 11.1, 172.3, 172.4 və 173.3-cü maddələrinin tələbləri və yuxarıda göstərilən hüquqi mövqelər nəzərə alınmaqla baxılmalı və mübahisənin həllinə dair yekun məhkəmə aktı qəbul edilməlidir.
50. Bütün qeyd edilənlər nəzərə alındıqda məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gəlmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianın qanuni əsaslarını düzgün müəyyən etməmiş, iddiaçıya kompensasiya ödənilməli olduğu halda cavabdehə müvafiq torpaq sahəsi üzərində əşya hüququnun verilməsi məsələsini ümumiyyətlə həll etməmiş, nəticə etibarilə düzgün olmayan qətnamə çıxarmışdır. Göstərilənlərlə əlaqədar məhkəmə kollegiyası aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri saymışdır.
51. Belə ki, işdə olan materiallara əsasən İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin şimal-qərb istiqamətində yerləşən 51,0 kv.metr hissəsində hündürmərtəbəli yaşayış binasının inşa edildiyi müəyyən edilmişdir. Məhrumiyyətə məruz qalmış iddiaçı bu hal üzrə vaxtında etiraz etsə də, o cümlədən ##.##.2020-ci il tarixində (tikinti işlərinə 2019- cu ildən başlanıb) məhkəməyə müraciət etsə də, kollegiya tikilinin 11 mərtəbəli bina olmasını, hazırda həmin binada yaşayışının olmasını, sökülməsinin məqsədəuyğun olmamasını nəzərə alınmalı olan hallar kimi qiymətləndirir. Sözügedən bu hallar torpaq mülkiyyətçisinin hüquqlarının müvafiq pozuntuya məruz qalmasına baxmayaraq, yaranmış vəziyyət ilə razılaşaraq pozuntunun aradan qaldırılmasının pul kompensasiyası yolu ilə mümkünlüyünü, yəni mülkiyyətçinin müəyyən məbləğdə pul kompensasiyası almaq hüququnun və cavabdehin isə həmin kompensasiyanı ödəmək öhdəliyinin yaranmasını şərtləndirir.
52. Yerdə qalan torpaq sahəsindən (fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün) təyinatına uyğun şəkildə istifadə imkanlarının məhdudlaşdırılıb-məhdudlaşdırılmaması məsələsinin müəyyən edilməsi məqsədilə də kollegiya tərəfindən ekspertiza təyin edilmiş, buna baxmayaraq obyektlərin tədqiqiqatını aparmış ekspertlər tərəfindən bu sualların cavablandırılmasından imtina edilmişdir.
53. Işdə olan fotoşəkillərdən isə görünür ki, torpaq sahəsinin müvafiq (51 kv.m) hissəsinin cavabdeh tərəfindən qanunsuz tikinti yolu ilə zəbt edilməsi nəticəsində iddiaçıya məxsus torpaq sahəsindən təyinatı üzrə istifadə imkanları faktiki olaraq məhdudlaşdırılmışdır.
54. Belə ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsi sıx məhəllə tipli ərazidə yerləşir, sahə divarlarla əhatələnmiş və məhdud konfiqurasiyaya malikdir. Bu şəraitdə, xüsusilə divarların hündürlüyündən asılı olaraq ara məsafələrinin saxlanılması, şəhərsalma, sanitariya (gün işığı, havalandırma və s.) və yanğın təhlükəsizliyi normalarına riayət edilməsi, habelə torpaq sahəsinin forma ölçülərinin fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün minimum normativ tələblər uyğun olması baxımından, iddiaçının həmin torpaq sahəsində real tikinti imkanlarının mövcudluğu istisna olunur.
55. Qanunsuz zəbt nəticəsində iddiaçının mülkiyyət hüququnun məzmununa daxil olan istifadə və sərəncam vermə səlahiyyətləri pozulduğundan, həmin pozuntu iddiaçı üçün real əmlak zərərinin yaranmasına səbəb olmuşdur. Bu səbəbdən, iddiaçının pozulmuş hüquqlarının bərpası yalnız qalıq sahədə formal tikinti imkanına istinad edilməklə deyil, ona vurulmuş zərərin ədalətli pul kompensasiyası ilə təmin edilməlidir. Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsi üzrə iddiaçının hüququ tanındığı üçün, onun ədalətli kompensasiya qismində xeyrinə tutulmalı olan məbləğ müəyyən edilməlidir.
56. Belə ki, işin birinci instansiya məhkəməsində baxışı zamanı iddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş “xxxx” MMC-nin ##.##.2022-ci il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin ##.##.2022-ci il tarixinə 1 kv.metr üçün 1.500 manat, 1 sot üçün 150.000 manat olduğu, torpaq sahəsinin (0,031 ha) ümumi bazar dəyərinin isə 465.000 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
57. Iddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş “xxxx” MMC-nin ##.##.2022-ci il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən aparılmış araşdırma və təhlillər nəticəsində, sözügedən torpaq sahəsində fərdi yaşayış evinin inşa edilməsi mümkün olduğu halda, həmin torpaq sahəsinin həmin tarix üçün real bazar qiymətinin təmirsiz vəziyyətdə 1 kv.m. üçün 1.000 manat, deməli 832,0 kv.m. x 1000 manat = 832.000 manat məbləğində təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
58. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin ekspertizanın təyin edilməsi barədə ##.##.2022-ci il tarixli qərardadına əsasən Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2023-cü il tarixli **/*** saylı rəyinin tədqiqat hissəsində müəyyən edilmişdir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən torpaq sahəsinin hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 210.200 manat (67.800 x 3,1 sot) təşkil edir.
59. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin həmin qərardadına əsasən Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2023-cü il tarixli **/**** saylı rəyinə əsasən, ünvan 1 ünvanda yerləşən torpaq sahəsinin hazırki orta bazar qiymətlərinə əsaslanan ümumi dəyəri təqribən 325.000 manat (105.000 x 3,1 sot) olaraq müəyyən edilmişdir.
60. Işə apellyasiya instansiyasında baxlarkən əldə edilmiş “xxxx” MMC-nin *** nömrəli ## #### 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən, iddiaçı İddiaçı xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin bir sotunun hazırki real bazar qiyməti ilə təqribi dəyəri 75.000,00, bir kv.m-nin isə təqribi dəyəri 750,00 manat; 0,031 ha torpaq sahəsinin zəbt olunmuş hissəsinin (51 kv.m) hazırki real bazar qiymətlərinə uyğun dəyəri 38.250,00 (otuz səkkiz min iki yüz əlli) manat məbləğində qiymətləndirilmişdir.
61. Işə apellyasiya instansiyasında baxlarkən alınmış “xxxx” MMC-nin * nömrəli ## ######## 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən, ünvan 5 ünvanında yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsinin müqayisə yanaşması və tətbiq edilmiş diskont faizi nəzərə alınmaqla bazar dəyəri 363.000,0 manat; həmin ünvanda yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsinin zəbt olunmuş 51 m2 hissəsinin gəlir yanaşması tətbiq edilməklə ##.##.2025-ci il tarixə hesablanmış aylıq icarə dəyəri 128,0 manat, illik 1.536 manat olmaqla 2019-2025-ci illər (2025 sentyabr daxil olmaqla) üzrə ümumi məbləği 10.368 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
62. Məhkəmə kollegiyası iddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş mütəxəssis rəylərini, eyni zamanda Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin ekspertizanın təyin edilməsi barədə ##.##.2022-ci il tarixli qərardadına əsasən Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən verilmiş iki ekspert rəyini sübutlar toplusu çərçivəsində qiymətləndirərək belə qənaətə gəlir ki, göstərilən rəylər mötəbər sübut kimi qəbul edilə bilməz. Bu mövqeyini məhkəmə kollegiyası onunla əsaslandırır ki, eyni obyekt üzrə qiymətləndirmə aparıldığı və eyni metodologiyalar tətbiq edildiyi halda, təqdim olunmuş ekspert rəylərində obyekt üzrə müəyyən edilmiş bazar dəyərləri vahid və ardıcıl deyil, aralarındakı əhəmiyyətli və izah olunmayan ziddiyyətlər isə həmin rəylərin obyektivliyinə və etibarlılığına əsaslı şübhələr yaradır.
63. Işin apellyasiya instansiyasında baxış zamanı əldə olunmuş “xxxx”nin *** nömrəli ## #### 2025-ci il tarixli rəyinə də məhkəmə kollegiyası şübhə ilə yanaşaraq hesab edir ki, iddiaçı İddiaçı xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin bir sotunun hazırki real bazar qiymətinin 75.000,00, bir kv.m-nin isə 750,00 manat olaraq müəyyən edilməsi, tədqiq olunan ərazilərdə yerləşən analoji vəziyyətdə olan torpaq sahələrinin bazar dəyərləri ilə tam uyğunluq təşkil etmir və bu baxımdan obyektiv qiymətləndirmə kimi qəbul edilə bilməz.
64. Işə apellyasiya instansiyasında baxılarkən Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının təyinatına əsasən əldə olunmuş “xxxx” MMC-nin * nömrəli ## ######## 2025-ci il tarixli rəyi ilə, ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsinin müqayisə yanaşması tətbiq edilməklə və diskont faizi nəzərə alınmaqla bazar dəyərinin 363.000,0 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
65. Mübahisənin mahiyyəti baxımından məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçının pozulmuş hüquqlarının tam və səmərəli şəkildə bərpa olunmasının təmin edilməsi, habelə məruz qaldığı müdaxilənin ağlabatan əvəzinin verilməsi məqsədilə yuxarıda qeyd edilən mütəxəssis rəyində əks olunan göstəricilər əsas götürülməlidir. Belə ki, həmin rəy tətbiq edilmiş metodologiyanın əsaslandırılması, bazar məlumatlarının rəyin verildiyi tarixə uyğunluğu və aktuallığı, habelə aparılmış hesablamaların ardıcıllığı baxımından digər ekspert rəyləri ilə müqayisədə daha dolğun, əsaslandırılmış və inandırıcı görünür.
66. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, iddiaçıya məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsinin cavabdehin mülkiyyətinə verilməsi müqabilində cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 363.000,0 manat məbləğində tutulmalıdır. Bu kompensasiya məbləği ilə iddiaçının tutulmasını tələb etdiyi - torpaq sahəsinin ətrafına çəkdirdiyi hasarın, torpaq sahəsində mövcud olmuş ağacların dəyəri də əhatə olunur.
67. Kollegiya iddiaçının “cavabdehin qanunsuz hərəkətləri nəticəsində torpaq sahəsində yaşayış və ya qeyri-yaşayış binası inşa etmək imkanından məhrum qalması ilə bağlı əldən çıxmış fayda formasında maddi zərərin tutlması” tələbi ilə əlaqədar qeyd etməyi zəruri saymışdır ki, mövcud vəziyyətdə iddiaçı həmin sahədən faktiki gəlir əldə etmək imkanlarının məhdud olması faktını sübut edə bilməsə də, onun məhrum qaldığı əmlak hesabına cavabdehin çəkməli olduğu xərclərdən azad olmaqla varlandığı (qənaət varlanması) halı nəzərə alınmalı, bu baxımdan iddia bu hissədə göstərilən əsasla qismən təmin edilməlidir.
68. Belə ki, “xxxx” MMC-nin * nömrəli ## ######## 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən, mübahisəli ünvanda yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsinin zəbt olunmuş 51 m2 hissəsinə münasibətdə gəlir yanaşması tətbiq edilmiş, ##.##.2025-ci il tarixinə aylıq icarə dəyərinin 128,0 manat, illik 1.536 manat, 2019-2025-ci illər (2025 sentyabr daxil olmaqla) üzrə ümumi məbləğin 10.368 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
69. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası iddiaçının tələblərini Mülki Məcəllənin 173.3- cü maddəsində nəzərdə tutulan “ağlabatan əvəz” anlayışı çərçivəsində qiymətləndirərək, iddiaçıya 373.368 (363.000+10.368) manat məbləğinin ödənilməsi müqabilində ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsi üzərində tam əşya hüququnun cavabdehə verilməsini məqsədəuyğun hesab etmişdir.
70. Işin apellyasiya baxışı zamanı alınmış Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin *-**-**/*-**/****/**** nömrəli ## ######## 2025-ci il tarixli ekspert rəyinə əsasən, İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsinin dəqiq koordinatları aşağıdakı kimi müəyyən edilmişdir: 1. X 1 400121,89, Y 4474335,67; 2. X 400123,19, Y 4474355,88; 3. X 400136,26, Y 4474357,01; 4. X 400139,83, Y 4474337,18.
71. Nəzərə alınmalıdır ki, bu qətnamə mübahisəni qəti şəkildə həll etməklə yeni hüquqi vəziyyət yaradır, onun əsasında dövlət reyestrində aparılan qeydiyyat isə (qurucu deyil) açıqlayıcı mahiyyət daşıyır. Buna görə də, qeydiyyatın dəqiq və düzgün aparılmasını təmin etmək məqsədilə, çıxıntılı binanın sahibinə əşya hüququ verilən torpaq sahəsinin sərhədləri qətnamədə aydın və kokret şəkildə göstərilməlidir.
72. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin sözügedən qətnaməsi tamamilə ləğv edilməli, iddia qismən təmin edilməklə, cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 373.368,0 manat tutulmalı, bunun müqabilində iddiaçıya məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.031 ha torpaq sahəsi (sərhədləri qətnamədə göstərilmişdir) cavabdeh Cavabdeh MMC-nin mülkiyyətinə verilməlidir. Qətnamə ilə müəyyən edilmiş öhdəliklər hər iki tərəf üçün eyni vaxtda icra edilməlidir.
73. Məhkəmə kollegiyası mövqeyini Mülki Məcəllənin 5.3, 11.1, 135.4, 135.9, 135.10, 139.1, 152.1, 152.5, 157.2, 157.4, 164.2, 165.1, 166.3, 172.3, 172.4, 173.1, 173.2, 173.3, 173.4, 180.1, 180.3, 188.1, 238.1, 238.3, 250.1-ci, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 111-ci, MPM-in 14.2, 77.1 və 88-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
74. Iddiaçı (vəkil vəkil3) kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsini qismən – iddianın təmin edilmədiyi hissəsində ləğv edib, iddianın tam təmin edilməsi barədə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. Kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152, 11.1, 172.3, 172.4 və 173.1, 173.2, 173.3, 173.4, 180, 255, Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 111, 112, , Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88, 217ci maddələrinə
75. istinad edilməklə onunla əsaslandırılmışdır ki, əvvəla, yuxarıda da qeyd olunduğu kimi qanunda çıxıntılı binanın qonşu torpaq sahəsinin «SƏTHINƏ keçən tikili» olduğu ilə bağlı heç bir qeyd (norma) yoxdur. Əks halda Cinayət Məcəlləsinin 188-ci maddəsinin heç bir mənası olmazdı. Mülki işdən görünür ki, cavabdeh tamamilə qanunsuz olaraq qəsdən iddiaçının torpaq sahəsini tamamilə zəbt edərək, onun 51 kv m. ölçüsündə bir hissəsində çoxmərtəbəli bina inşa etmiş, iddiaçı hüquq mühafizə orqanına, daha sonra məhkəməyə müraciət etdikdən sonra iddiaçını torpaq sahəsinin digər hissəsinə buraxmışdır. Cavabdehin əməllərində Azərbaycan Respublikası Cinayət Məcəlləsinin 188.1, 188.2-ci maddələrinin tərkibi vardır. Lakin məhkəmə kollegiyası cavabdehin əməllərində Azərbaycan Respublikası Cinayət Məcəlləsinin 188.1, 188.2-ci maddələri ilə nəzərdə tutulmuş cinayətlərin əlamətlərini aşkara çıxarmış olmasına baxmayaraq, bu barədə xüsusi qərardad çıxarmaqla prokurora məlumat verməmişdir.
76. Düşüncələrinə görə çıxıntılı bina Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin birinci cümləsində də qeyd olunduğu kimi «başqa daşınmaz əmlaka keçən çıxıntıları olan binalar»dır. Yəni, bu o deməkdir ki, bir torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi, icarəçisi özünün mülkiyyətində, icarəsində olan torpaq sahəsində qanunla müəyyən edilmiş qaydada bina inşa edərkən, həmin binanın müəyyən hissəsi/hissələri qonşu torpaq sahəsinə, bununla bağlı əvvəlcədən planlaşdırılmış hər hansı qəsd, qərəz olmadan keçmiş olur. Məsələn, binanın sərhəddi qonşu torpaq sahəsinin sərhəddinə düşür, lakin binanın eyvanı, yaxud eyvanları, yaxud çardağının kənar hissəsi qonşu torpaq sahəsinin hava boşluğuna keçir.
77. Onlara görə Mülki Məcəllənin172, 173-cü maddələri qonşular arasında çıxıntılı binalarla bağlı yaranmış bu cür mübahisələri tənzimləyir. Həmin maddələr qonşu torpaq sahəsinin qəsdən, qanunsuz olaraq zəbt edilib, orada qüvvədə olan qanunvericiliyi, mülkiyyətçinin mülkiyyət hüquqlarını kobud şəkildə pozub cinayət əməli törətməklə qanunsuz olaraq inşa edilmiş binalarla bağlı münasibətləri tənzimləmir.
78. Mülki işdə olan sənədlərdən görünür ki, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş Idarəsinin İddiaçı ünvanladığı ##.##.2020-ci il tarixli, **/**-**** saylı məktubunda «Bakı Şəhər Icra Hakimiyyətinin ##.##.2017-ci il tarixli ** nömrəli və ##.##.2019-cu il tarixli *** nömrəli sərəncamları ilə Cavabdeh MMC-yə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22-ci Dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllədə 0,1567 ha torpaq sahəsində yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmiş və həmin əraziyə bitişik 0,0895 ha torpaq sahəsi abadlıq və yaşıllaşdarma işlərinin aparılması məqsədilə həmin MMC-nin istifadəsinə verilmişdir. Inşası nəzərdə tutulmuş yaşayış binasının şəhərsalma əsaslandırılması qanunvericiliyin tələblərinə uyğun yoxlanılaraq Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən təsdiq edilmiş və Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş Idarəsi tərəfindən yuxarıda göstərilən ünvanda yaşayış binasının tikintisinə ##.##.2020-ci il tarixli ** nömrəli icazə verilmişdir».
79. Mülki işdən görünür ki, qeyd edilən sərəncamların surətlərinin təqdim edilməsi ilə bağlı vəkil sorğularına Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş Idarəsi və Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti tərəfindən müsbət cavab verilməmiş, həmin qurumların üçüncü şəxslər olaraq işdə iştirak etməyə cəlb edilmələri ilə bağlı iddiaçı tərəfin vəsatətləri birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təmin edilməmişdir.
80. Mülki işə həm birinci, həm də apellyasiya instansiyası məhkəmələrində baxılmasının yekunlaşdırılmasına baxmayaraq, cavabdehin inşa etdiyi binanın, yalnız yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmiş Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadəqəsəbəsi, 22-ci Dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllədə 0,1567 ha torpaq sahəsində, yoxsa həm də, abadlıq və yaşıllaşdarma işlərinin aparılması məqsədilə cavabdehin istifadəsinə verilmiş həmin əraziyə bitişik 0,0895 ha torpaq sahəsində də aparılıb-aparılmadığı həmin məhkəmə instansiyaları tərəfindən müəyyən edilməmişdir. Bu halın müəyyən edilməsi isə ona görə önəmlidir ki, inşa edilmiş bina, üzbəüz durduqda, qarşı tərəfindən küçə, sağ tərəfdən küçə ilə əhatə olunmuş, arxa tərəfdə olan tikililər ilə bina arasında müəyyən ölçüdə bir torpaq sahəsi vardır, yalnız sol tərəfdən iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsi ilə həmsərəddir, daha doğrusu, binanın bir hisəssi iddiaçının torpaq sahəsinin 51 kvm ölçüsündə bir hissəsində inşa edilmişdir. Binanın iki tərəfdən küçə, arxa tərəfdən özünün ərazisi sayılan torpaq sahəsi ilə əhatə olunduğunu nəzərə aldıqda, hesab etmək olar ki, Bakı Şəhər Icra Hakimiyyətinin ##.##.2019-cu il tarixli *** nömrəli sərəncamı ilə Cavabdeh MMC-nin istifadəsinə abadlıq və yaşıllaşdarma işlərinin aparılması məqsədilə verilmiş 0,0895 ha torpaq sahəsi hazırda iddiaçının mülkiyyətində olan 310 kvm torpaq sahəsi ilə Bakı Şəhər Icra Hakimiyyətinin ##.##.2017-ci il tarixli** nömrəli sərəncamı ilə Cavabdeh MMC-yə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22-ci Dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllədə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmiş 0,1567 ha torpaq sahəsinin arasında olan hissədir. Həmin hissəsnin bir hissəsi də vaxtilə iddiaçıya sənədsiz olaraq satılmış 200 kvm torpaq sahəsidir. Belə görünür ki, cavabdeh tərəfindən inşa edilmiş bina təkcə iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin bir hissəsində deyil, həm də tikinti məqsədləri üçün deyil, yalnız abadlıq və yaşıllaşdarma işlərinin aparılması məqsədilə cavabdehin istifadəsinə verilmiş 0,0895 ha torpaq sahəsində də inşa edilmişdir.
81. Mülki işdən görünür ki, Binəqədi rayon məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı,##.##.2020-ci il tarixli qərardadı ilə iddiaçı İddiaçı iddianın təmini tədbirinin seçilməsinə dair ərizəsi təmin edilərək ünvan 4 ünvanında yerləşən 0,031 ha torpaq sahəsi və ona bitişik ərazidə, yəni iddiaçı İddiaçı mülkiyyətində olan sahədə tikinti-quraşdırma işləri dayandırılmaqla, həmin işlərin aparılması cavabdeh Cavabdeh MMC-yə və qeyrilərinə qadağan olunmuşdur. Bu qərardadın qəbul olunduğu tarixdə cavabdeh tərəfindən, o cümlədən iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilməsi ilə həmin torpaq sahəsinin 51 kv m. hissəsində də inşa edilən çoxmərtəbəli yaşayış binasının sadəcə bir neçə mərtəbəsi tikilmişdi. Lakin məhkəmə qərardadı ilə tikinti-quraşdırma işləri dayandırılmaqla, həmin işlərin aparılmasının cavabdehə və qeyrilərinə qadağan edilməsinə baxmayaraq, cavabdeh hazırkı işə birinci və apellyasiya instansiyaları məhkəmələrində baxıldığı müddətdə qanunsuz olaraq inşa etdiyi binanın tikinti-quraşdırma işlərini tamamilə yekunlaşdırıb, istismar olunması üçün sakinlərin istifadəsinə də vermişdir.
82. Mülki Məcəllənin 180-ci maddəsinin məzmunundan da göründüyü kimi cavabdeh tərəfindən, əvvəla bir hissəsi iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsində, bir hissəsi abadlıq və yaşıllaşdarma işlərinin aparılması məqsədilə istifadəyə verilmiş 0,0895 ha torpaq sahəsində inşa edilmiş bina özbaşına tikilidir və təkcə mülkiyyətçi olaraq iddiaçının deyil, həm də abadlıq və yaşıllaşdarma işlərinin aparılması məqsədilə istifadəyə verilmiş 0,0895 ha torpaq sahəsindən məhz abadlıq və yaşıllaşdarma sahəsi olaraq istifadə etməli olan digər vətəndaşların da hüquqlarının pozulması ilə inşa edilmiş özbaşına tikilidir. Həmin maddi hüquq normasının tələbinə görə cavabdehin həmin binaya hüququ tanına bilməz və özbaşına tikli olduğundan sökülməlidir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisənin həllinə Mülki Məcəllənin 180-ci maddəsini, ümumiyyətlə tətbiq etməmiş, işin hallarına həmin maddənin tələbləri baxımından hər hansı qiymət verməmişdir.
83. Apellyasiya instasiyası məhkəməsi Mülki Məcəllənin11.1, 172.3, 172.4 və 173.3-cü maddələrinə əsaslanaraq mübahisəni həll etməyə çalışmış, bu zaman cavabdehin qanunsuz hərəkətlərinə nəinki, göz yummuş, hətta cavabdehin cinayət əməllərini qanuni çərçivəyə salmağa çalışaraq mülkiyyətçi olan iddiaçını haqsız mərhumiyyətlərə dözməyə məcbur edən qanunsuz və əsassız qətnamə qəbul etmişdir.
84. Qətnamənin 72-ci bəndində apellyasiya instansiyası məhkəməsi «72. …çıxıntılı bina, ərazisinə keçdiyi torpaq sahəsinin deyil, bina sahibinin daşınmaz əşyasının tərkib hissəsi hesab olunur. Bu şərtlə ki, çıxıntılı binanı inşa edən şəxs müdaxilə etdiyi torpaq sahəsinə münasibətdə əşya hüququna malik olsun. Burada tikilinin həmin torpaq sahəsinə keçməsinə imkan verən məhdud əşya hüququndan söhbət gedir (məsələn, servitut). Bu hüququ verən mülkiyyətçi çıxıntılı binanın yaratdığı məhdudiyyətə dözmək öhdəliyini götürür…» kimi qənaətə gəlir, lakin bu zaman unudur ki, cavabdehin bir hissəsini, başqasının torpaq sahəsini zəbt etməklə onun bir hissəsində, bir hissəsini isə abadlıq və yaşıllaşdırma məqsədləri ilə istifadəyə verilmiş torpaq sahəsində inşa etdiyi bina qanunvericiliyin tələblərinin kobud surətdə pozulması ilə inşa edilmiş özbaşına tikili olduğundan, cavabdeh həmin binaya əşya hüququna malik ola bilməz, qanunun tələbinə görə olmamalıdır.
85. Digər tərəfdən apellyasiya instansiyası məhkəməsi çıxardığı bu qanunsuz nəticə ilə cavabdehin cinayət əməllinə haqq qazandıraraq mülkiyyətçini ədalətsizcəsinə mərhumiyyətlərə məcbur edir, qanunsuz tikili aparmış cavabdehə servitut vermək, bununla da qanunsuz tikilinin yaratdığı nəticələrə «çıxıntılı binanın yaratdığı məhdudiyyət» adı altında dözməli olmasını göstərir.
86. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnamənin 73-cü bəndində - «73. Çıxıntılı binanın onu inşa edən şəxsə daşınmaz əmlakın tərkib hissəsi sayılması üçün, birinci imkan bina sahibinin həmin tikiliyə dair əvvəlcədən əşya hüququna malik olması tələb olunur. Ikinci halda isə, bina inşa edən şəxs belə bir əşya hüququna malik olmasa da, qanunda nəzərdə tutulan şərtlər mövcud olduqda müdaxilə etdiyi torpaq mülkiyyətçisinin məhdud əşya hüququnun (servitut, tikintiyə vərəsəlik hüququnun) və ya tam əşya hüququnun (mülkiyyət hüququnun) verilməsini tələb etmək səlahiyyətinə malik olsun. Bu cür səlahiyyət bir qayda olaraq, müqavilədən deyil, çıxıntılı binanın artıq inşa edilmiş olmasından, məhdudiyyətə məruz qalmış torpaq mülkiyyətçisinin buna vaxtında etiraz etməməsindən və digər qanuni şərtlərin mövcudluğundan irəli gəlir. Buna uyğun olaraq, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin də məruz qaldığı məhdudiyyətlərə dözmək kimi qanundan irəli gələn, əşyaya bağlı öhdəliyi formalaşır» kimi nəticə çıxarır, lakin binanın inşasına başlanıldığı, onun tikintisinin davam etdirilməsinin cavabdehə qadağan olunduğu və hətta bundan sonra da cavabdehin həmin binaya əşya hüququnun olmadığına, bu səbəbdən də müdaxilə etdiyi torpaq mülkiyyətçisindən məhdud əşya hüququnun və tam əşya hüququnun verilməsini tələb etmək səlahiyyətlərinə malik olmadığına, bu zaman həm də mülkiyyətçinin vaxtında etiraz etməsinə, etiraz edildikdən sonra binanın inşasının davam etdirilməsinin hətta məhkəmə qərardadı ilə cavabdehə qadağan edilməsinə, bununla da qeyd edilən səlahiyyətlərdən hər hansı birinə cavabdehin malik olmadığına düzgün hüquqi qiymət verməmişdir.
87. Qeyd edilənlər əsasında cavabdehin iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin hər hansı hissəsinə hər hansı əsasla iddia etmək kimi hər hansı subyektiv hüquqa malik olmasına imkan verən hər hansı hüquqi vəziyyətin olmamasına, bu səbəbədən də mülkiyyətçi olan iddiaçı ilə aralarında hər hansı öhdəlik münasibətinin yaranmış olmamasına baxmayaraq, apellyasiya instansiya məhkəməsi qanunsuz və əsassız olaraq qətnamənin 74-cü bəndində - «74. Göstərilən şərtlər daxilində binanı inşa edən şəxs yeni hüquqi vəziyyət yaradan subyektiv hüquqa malik olur və bu hüququndan istifadə etdikdə torpaq mülkiyyətçisi ilə aralarında öhdəlik münasibəti formalaşır. Bu münasibət çərçivəsində torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi çıxıntılı bina sahibinin xeyrinə servitut əldə edilməsinə və ya müdaxilə olunmuş torpaq sahəsinin mülkiyyətinin ona keçirilməsinə razılıq vermək, bina sahibi isə buna uyğun olaraq ağlabatan əvəz ödəmək öhdəliyi altına düşür» kimi qanunsuz və əsassız qənaətə gəlmişdir.
88. Şərh olunan halların iddiaçının mülkiyyət hüququnun kobud şəkildə pozulmuş olduğunu sübut etməsinə baxmayaraq, apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnamənin 77-ci bəndində - «77. Məhkəmə kollegiyası vurğulayır ki, müqavilə olmasa belə, torpaq mülkiyyətçisinin üzərinə bu cür yükün qoyulması mülkiyyət hüququnun pozulması kimi qiymətləndirilə bilməz… daha sonra isə Mülki Məcəllənin152.5-ci maddəsinə istinad edərək «mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırıla bilən olmasından bəhs edərək iddiaçının cavabdeh tərəfindən zəbt edilmiş torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırıla biləcəyinə dair qanunsuz və əsassız nəticə çıxarır, daha sonra isə bu qanunsuz və əsassız nəticəsinə 78-ci bənddə Konstitusiyada, Konstitusiya Qanununda, Konvensiyaya dair * saylı Protokolun 1-ci maddəsində mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırlması imkanının nəzərdə tutulduğuna istinad edərək haqq qazandırmağa çalışır.
89. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnamənin 78-84-cü bəndlərində Mülki Məcəllənin173-cü maddəsinin tələblərinə və işin hallarına tamamilə zidd olmasına baxmayaraq, iddiaçının mülkiyyət hüququnun kobud şəkildə pozulması ilə onun mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin bir hissəsində cavabdeh tərəfindən qəsdən, qərəzli olaraq torpaq sahəsinin zəbt edilməsi ilə torpaq sahəsinin bir hissəsində qanunsuz olaraq inşa edilmiş binanı çıxıntılı bina, üst tikili adlandırmaqla Mülki Məcəllənin 172.3, 172.4, və 173.3-cü maddələrinin mübahisənin həllinə analogiya üzrə tətbiq olunmalı olduğunu qanunsuz və əsassız olaraq əsaslandırmağa çalışmışdır. Halbuki, yuxarıda da qeyd etdiyimiz kimi cavabdeh tərəfindən inşa edilmiş bina üst tikili deyil, çıxıntılı bina deyil, iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin zəbt edilmiş hissəsində qəsdən tikilmiş özbaşına tikilidir.
90. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi 85-ci bənddə - «85. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iddiaçıya pul kompensasiyasının ödənilməli olduğunu həll etdiyi halda, torpaq sahəsi üzərində əşya hüququnun verilməsi məsələsini həll etmədiyini vurğulayır» kim nəticə çıxarsa da, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin 11-ci səhifəsinin yuxarıdan 3-cü abzasından görünür ki, birinci instansiya məhkəməsi həmin məsələyə «…cavabdehin qanunsuz olaraq iddiaçının torpaq sahəsinin 51 kv m. hissəsində inşa etdiyi binanın söküləcəyi təqdirdə çoxmərtəbəli yaşayış binasına və həmin binada yaşayan sakinlərə zərər vurulacağından, hal-hazırda torpaq sahəsinin zəbt olunmayan hissəsindən istifadə edilməsinə cavabdeh tərəfindən maneələr yaradılmasa da, cavabdehin iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin bir hissəsində çoxmərtəbəli yaşayış binası inşa etməsi nəticəsində iddianın öz torpaq sahəsindən təyinatı üzrə istifadə etməsi mümkün olmadığından, cavabdehin hərəkətlərinə görə iddiaçıya vurulmuş maddi ziyan üçün 327350 manat məbləğinin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması pozulmuş hüquqa görə ədalətli əvəzdir. Belə ki, iddiaçı da xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən təyinatına uyğun istifadə edib, gəlir əldə etmək hüququna malik idi və bu hüquq iddiaçının torpaq sahəsinin bir hissəsini zəbt etməsi nəticəsində qazanc əldə edən cavabdehin hüquqazidd əməli nəticəsində pozulmuşdur» kimi ədalətli, qanuni və əsaslı hüquqi qiymət vermişdir.
91. Hazırkı halda cavabdehin iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşa etdiyi qanunsuz tikilidən istifadə etməsinə heç bir əngəl, maneə yoxdur. Belə ki, həmin bina iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin zəbt edilmiş 51 kv m. hissəsində inşa edilmiş, bununla da həmin hissə, qanunsuz da olsa, tamamilə cavabdehin istifadəsinə keçmişdir. Yəni, həmin hissədən əlavə olaraq cavabdehə məhdud əşya hüququ (servitut) verilməsinə bir ehtiyac yoxdur. Məsələ ondadır ki, mülkiyyətçi olan iddiaçı cavabdeh tərəfindən zəbt edilmiş 51 kvm torpaq sahəsindən, ümumiyyətlə istifadə edə bilmir, ona sahiblik edə bilmir və faktiki olaraq da onun üzərində sərəncam verə bilmir. Belə olan vəziyyətdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi kimin kimə servitut verməli olmasından bəhs edir, anlaşılmır.
92. Torpaq sahəsinin 51 kv m. hissəsi cavabdeh tərəfindən qanunsuz olaraq zəbt edildiyindən və orada artıq çoxmərtəbəli yaşayış binasının 51 kv m. hissəsi inşa olunduğundan iddiaçının həmin hissədən istifadə etməsi mümkün olmadığı bir vəziyyətdə, hələ bir mülkiyyətçi olan iddiaçının üzərinə cavabdehə servitut vermək kimi, həm də buna cavabdehin ehtiyacı olmadığı halda, bir vəzifənin qoyulmasının doğru olmasından məhkəmə qətnaməsində bəhs edilməsi doğrudurmu?
93. Torpaq sahəsinin bir hissəsinin qanunsuz olaraq, həm də cinayət əməlinin törədilməsi ilə zəbt edildiyi, digər hissəsindən isə təyinatına uyğun istifadə edilməsinin mümkün olmadığı bir vəziyyətdə, mülkiyyətçinin pozulmuş mülkiyyət hüquqlarının həm də məhkəmə qətnaməsi ilə kobud şəkildə pozularaq, mülkiyyətçini razı olmadığı «əvəz» müqabilində xüsusi mülkiyyətindən məhkəmə qətnaməsi ilə məhrum etmək nə dərəcə doğrudur?
94. torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi tikinti zamanı qonşu sahənin sərhədlərini qərəzsiz pozarsa, həmin sahənin mülkiyyətçisi, pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi pozucuya etiraz bildirildiyi hallardan başqa, həmin pozuntuya dözməlidir.
95. Apellyasiya instansiyası məhkəməsini özünün də müəyyən etdiyi kimi iddiaçı cavabdehin qanunsuz hərəkətlərinə qarşı vaxtında etiraz etmişdir, hətta cavabdehə həmin hərəkətlərin davam etdirilməsi iddiaçının ərizəsi əsasında məhkəmə tərəfindən qadağan da edilmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd edilən maddi hüquq normasını da mübahisənin həllinə tətbiq etmiş, lakin digər maddi hüquq normaları ilə bağlı sərgilədiyi yanaşma kimi, bu maddi hüquq normasının tələblərini də sanki görməzdən gəlmiş, tamamilə yanlış istiqamətdə mübahisəsinin həllinə tətbiq etmişdir.
96. Normada aydın və açıq-aşkar göstərilmişdir ki, «…torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi tikinti zamanı qonşu sahənin sərhədlərini qərəzsiz pozarsa, həmin sahənin mülkiyyətçisi, pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi pozucuya etiraz bildirildiyi hallardan başqa, həmin pozuntuya dözməlidir». Bunun əksi odur ki, əgər etiraz bildirilmişdirsə, mülkiyyətçi heç bir halda pozuntuya dözməməlidir, bu da o deməkdir ki, vaxtında ediraz edilmişdirsə, mülkiyyətçinin üzərinə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən də «pozuntuya dözmək» kimi, bunun da nəticəsi olaraq mərhumiyyətlərə məruz qalmaq kimi bir vəzifə qoyula bilməz.
97. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi torpaq sahəsinin cavabdeh tərəfindən qanunsuz olaraq binanın bir hisəssinin inşa edildiyi 51 kvm hissəsinin, binanın inşasına başlanıldığı tarixdən mübahisəyə apellyasiya instansiyasında baxıldığı tarixədək olan dövr üçün, qiymətləndirici tərəfindən hesablanmış 10.368 manat icarə haqqının cavabdehdən alınaraq iddiaçıya ödənilməli olmasını qət etmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin bu qənaətini də qanunsuz və əsassız hesab edir.
98. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin152.3-cü maddəsinin tələbinə görə istifadə hüququ - əmlakdan (əşyadan) onun faydalı təbii xassələrini hasil etməyin, habelə ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. Istifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə şəklində və başqa formalarda ola bilər.
99. Cavabdeh tərəfindən zəbt olunub üzərində 11 mərtəbəli çoxmənzilli yaşayış binasının 51 kv m. hissəsi inşa edilmiş iddiaçının mülkiyyətində olan 310 kv m. torpaq sahəsinin bəhs edilən 51 kvm hissəsi neçə illərdir ki, cavabdehin faktiki sahibliyində və istifadəsindədir.
100. Digər tərəfdən cavabdeh təkcə həmin hissəni zəbt edib üzərində binanın bir hissəsini tikməmişdir. Cavabdeh həm də binanın həmin hissəsi üzərində qanunsuz olaraq sərəncam hüququnu həyata keçirməklə faktiki olaraq torpaq sahəsinin həmin hisəssi üzərində də sərəncam hüququnu qanunusuz olaraq həyata keçirmişdir.
101. Belə ki, cavabdeh tərəfin apellyasiya məhkəməsində verdiyi izahatdan görünmüşdür ki, cavabdeh tərəfindən inşa edilmiş binanın yaşayış sahəsinin 1 (bir) kvm-nin qiyməti hazırda 1700 (bir min yeddi yüz) manatdır. Işin hallarına görə binanın bütün yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri cavabdeh tərəfindən satılmışdır.
102. Mülki Məcəllənin 152.3-cü maddəsinin ikinci cümləsində nəzərdə tutulmuş maddi hüquq normasını tətbiq etdikdə, bu nəticə hasil olur ki, iddiaçının torpaq sahəsinin 51 kv m. hissəsində inşa edilmiş 561 kv m. (51 kv m. X 11 mərtəbə = 561 kv m.) sahənin satışından əldə edilmiş 953.700 (doqquz yüz əlli üç min yeddi yüz) manat vəsait, xərclər çıxıldıqdan sonra iddiaçıya xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin 51 kvm hissəsinin istifadəsindən əldə edilmiş gəlir olaraq ödənilməlidir. Bu əsasla hesab edirik, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin torpaq sahəsinin 51 kvm hissəsi ilə bağlı cüzi bir məbləğdə icarə haqqının cavabdehdən alınıb iddiaçıya ödənilməli olması ilə bağlı gəldiyi qənaət də yanlış qənaətdir və ədalətli deyil. Mülki işə əlavə edilmiş «xxxx» MMC tərəfindən verilmiş Mütəxəssis rəyindən görünür ki, xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanındakı 0,031 ha torpaq sahəsinin 51,0 kvm hissəsində CavabdehMMC tərəfindən inşa olunmuş 11 mərtəbəli yaşayış binasının tikintialtı sahəsinin bir hissəsi yerləşdiyindən (qanunsuz olaraq tikildiyindən) həmin ünvanda hündürlüyü 12 metrə qədər olan fərdi yaşayış evinin tikintisi mümkün deyildir.
103. Iddiaçı izahatında bildirmişdir ki, o, xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanındakı 0,031 ha torpaq sahəsində 4 (dörd) mərtəbəli qeyri-yaşayış binası inşa etdirib orada uşaq bağcası açmaq niyyətində olmuşdur. Mülki işdə olan «xxxx» MMC tərəfindən verilmiş Mütəxəssis rəyindən görünür ki, xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsində əgər cavabdeh tərəfindən qanunsuz bina inşa edilməsəydi, 1 mərtəbəsi yeraltı zirzəmi olmaqla 2 mərtəbə yaşayış və mansarddan ibarət olan yaşayış və ya qeyri-yaşayış binası tikmək olardı. Yaşayış binasının 1 kv m.-nin qiyməti 1000 manat, qeyri-yaşayış binasının 1 kvm-nin qiyməti 2000 manatdan (təmirsiz) hesablandıqda ümumi sahəsi 832 kv m. olan yaşayış binasının tikinti xərcləri çıxıldıqdan sonra dəyəri 582400 manat, qeyri-yaşayış binasının dəyəri isə 1414400 manat olacaqdı. Hər bir mülkiyyətçinin mülkiyyətində olan, o cümlədən torpaq sahəsindən istifadə etmək, oradan gəlir götürmək hüququ vardır. Cavabdeh tərəfindən torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilib bir hissəsində çoxmərtəbəli bina inşa edilməsi ilə, iddiaçı xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən təyinatı üzrə istifadə etmək imkanından məhrum olmuşdur.
104. Hesab edir, belə bir vəziyyətdə cavabdehdən torpaq sahəsinin əvvəla zəbt edilib təyinatı üzrə istifadə edilməsini mümkünsüz hala gətirməsi ilə bağlı vurduğu zərərin əvəzi, daha sonra isə zəbt etdiyi hissəsində inşa etdiyi binanın iddiaçının torpaq sahəsinə düşən hissəsindən, yəni hər bir mərtəbənin 51 kvm hissəsinin satışından əldə etdiyi gəlir alınıb iddiaçıya verilməlidir. Və əlbəttə ki, torpaq sahəsinin qalan, hazırda zəbt edilməmiş 261 kv m. hissəsi üzərində iddiaçının mülkiyyət hüquqlarını həyata keçiriməsinə hər hansı maneə törədilməməlidir. Eyni zamanda həmin hissə cavabdehin qanunsuz hərəkətləri ilə vurduğu ziyanın alınıb iddiaçıya verilməsinin əvəzində cavabdehə verilməməlidir. Əks təqdirdə, bu cavabdehin qanunsuz əməllərinə məhkəmə tərəfindən haqq qazandırılması, həmin hərəkətlərin nəticəsində zərər vurulmuş mülkiyyətçinin isə daha artıq mərhumiyyətlərə, əlavə olaraq, məhkəmə qətnaməsi ilə də məruz qalmasından başqa bir şey olmaz.
105. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi Torpaq Məcəlləsinin istinad edilən maddələrinin də tələblərini pozaraq, həmin maddələrdə nəzərdə tutulmuş maddi hüquq normalarının tamamilə əksinə olan nəticələr çıxarmışdır.
106. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə sübutları birtərəfli, natamam araşdırmış, onlara düzgün hüquqi qiymət verməmiş, nəticədə iş üzrə qanunsuz və əsassız qətnamə qəbul etmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
107. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
108. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
109. Maddə 11. Mülki hüquq münasibətləri mülki qanunvericiliklə və ya tərəflərin razılaşması ilə birbaşa tənzimlənmədikdə və onlara tətbiq edilə bilən işgüzar adət olmadıqda həmin münasibətlərə, əgər bu, onların mahiyyətinə zidd deyildirsə, oxşar münasibətləri tənzimləyən mülki qanunvericilik normaları tətbiq edilir (qanunun analogiyası).
110. Maddə 135.4 Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir.
111. Maddə 135.9. Əgər müxtəlif növlü əşyalar ümumi təyinat üzrə istifadə edilməsini nəzərdə tutan vahid tam yaradırlarsa, bir əmlak (mürəkkəb əmlak) sayılırlar. Mürəkkəb əmlak barəsində bağlanmış əqdin qüvvəsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, onun bütün tərkib hissələrinə şamil edilir.
112. Maddə 135.10. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir.
113. Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqlarınməhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır
114. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ-subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
115. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
116. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər.
117. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur.
118. Maddə 164.2. Sahiblikdən məhrumetmə faktik sahib və ya onun hüquq sələfi barəsində səhv addım olduqda və sahiblik məhrumetmədən əvvəlki ildə əldə edildikdə iddia istisna edilir.
119. Maddə 165.1. Sahiblik qadağan edilmiş özbaşınalıq yolu ilə pozulduqda sahib pozucudan pozuntulara son qoymağı tələb edə bilər. Pozuntuların davam edəcəyindən ehtiyat olunduqda sahib onlara son qoyulması üçün iddia verə bilər. Pozucu və ya onun hüquq sələfi üçün sahib qanunsuz olduqda və sahiblik məhrumetmədən əvvəlki ildə əldə edildikdə bu cür iddia istisna edilir.
120. Maddə 166.3. Yalnız o şəxsin torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun və sahiblik haqqında iddia hüququnun olduğu ehtimal edilir ki, onun sahiblik hüququ torpaq sahəsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasından irəli gəlir. Lakin torpaq sahəsinin faktik sahibi sahiblikdən özbaşına məhrumedilmə və ya sahibliyin pozulması barədə iddia verə bilər.
121. Maddə 172.3. Əgər torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi tikinti zamanı qonşu sahənin sərhədlərini qərəzsiz pozarsa, həmin sahənin mülkiyyətçisi, pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi pozucuya etiraz bildirildiyi hallardan başqa, həmin pozuntuya dözməlidir. Sərhədi pozmuş qonşu pul kompensasiyası ödəməli və bundan sonra onu hər il ödəməlidir.
122. Maddə 172.4. Qonşuluq hüququnun göstərişlərini pozan binalara çıxıntılı binalar haqqında qaydalar tətbiq edilir.
123. Maddə 173.1. Başqa daşınmaz əmlaka keçən çıxıntıları olan binalar və digər qurğular yerləşdikləri daşınmaz əmlakın tərkib hissəsi kimi qalırlar, bu şərtlə ki, həmin əmlakın mülkiyyətçisi onlara əşya hüququna malik olsun. Qonşu ya üst tikiliyə qarşı etirazını bildirə bilər, ya da bununla barışaraq ağlabatan əvəz ödənilməsini tələb edə bilər.
124. Maddə 173.2. Üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər.
125. Maddə 173.3. Əgər üst tikili əsassızdırsa və hüququna toxunulmuş şəxs, bunu bilsə də, vaxtında etiraz etməzsə, üst tikilini ucaldan şəxsə, şəraitin haqq qazandırdığı hallarda, ağlabatan əvəz ödənilməklə, üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər.
126. Maddə 173.4. Əgər qonşu sahədən binanın uçub torpaq sahəsinə tökülməsi təhlükəsi varsa, mülkiyyətçi qonşudan həmin təhlükənin qarşısının alınması üçün lazımi tədbirlər görməyi tələb edə bilər.
127. Maddə 180.1. Tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş yaşayış evi, digər tikili, qurğu və ya başqa daşınmaz əmlak özbaşına tikinti sayılır.
128. Maddə 180.2. Özbaşına tikinti aparmış şəxs ona mülkiyyət hüququ əldə etmir. Onun tikintiyə dair sərəncam vermək - onu satmaq, bağışlamaq, icarəyə vermək, digər əqdlər bağlamaq ixtiyarı yoxdur.
129. Maddə 180.3. Özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququ məhkəmə tərəfindən o şəxs üçün tanına bilər ki, tikinti aparılmış torpaq sahəsi onun mülkiyyətində olsun. Əgər tikintinin saxlanması digər şəxslərin hüquqlarını və qanunla qorunan mənafelərini pozursa və ya fiziki şəxslərin həyatı və sağlamlığı üçün təhlükə yaradırsa, göstərilən şəxsin özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququ tanına bilməz.
130. Maddə 188.1. Əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, şəxsin özünə mənsub olmayan materialların emalı yolu ilə hazırladığı yeni daşınar əmlaka mülkiyyət hüququnu materialların mülkiyyətçisi əldə edir. Emalın dəyəri materialların dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə yüksək olduqda, yeni əmlaka mülkiyyət hüququnu vicdanla hərəkət edərək, materialları özü üçün emal etmiş şəxs əldə edir.
131. Maddə 238.1. Daşınmaz əmlak kimi torpaq mülkiyyət hüququnun obyektidir. Torpaq sahəsinin ərazi sərhədləri daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin ixtiyarlı şəxsinin mülkiyyətçiyə verdiyi sənədlər əsasında təyin edilir.
132. Maddə 238.3. Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi, əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və digər şəxslərin hüquqlarını pozmursa, həmin sahənin üstündə və altında olan hər şeydən istifadə edə bilər. Əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, yerin təki və faydalı qazıntılar Azərbaycan Respublikasının mülkiyyətidir.
133. Maddə 250.1. Torpaq sahəsi elə yüklü ola bilər ki, onun üstündə və ya altındakı binaya malik olmaq hüququ - özgəninkiləşdirilən və vərəsəlik üzrə keçən hüquq xeyrinə yükləmə aparılan şəxsə mənsub olar. Tikintiyə vərəsəlik hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
134. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
135. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
136. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
137. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
138. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
139. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
140. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
141. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
142. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
143. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
144. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
Kassasiya baxışının hədləri
145. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
146. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən iddianın təmin edilməyən hissəsində mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı həmin hissədə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
147. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, yoxlanılan hissədə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin yoxlanılan hissədə ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
148. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin məhkəmə tərəfindən xüsusi qərardad çıxarılmadığı barədə dəlili ilə əlaqədar bildirir ki, Azərbaycan Respublikasının MPM-in 265.4cü maddəsinə əsasən məhkəmə işə baxarkən, proses iştirakçılarının və ya digər şəxslərin əməllərində cinayətin əlamətlərini aşkara çıxararsa, o, bu barədə xüsusi qərardad çıxarmaqla materialları ibtidai araşdırmaya prosessual rəhbərliyi həyata keçirən prokurora göndərir. Lakin iş materialları ilə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən xüsusi qərardad çıxarılması üçün əsaların aşkara çıxarılması müəyyən edilmir.Həmçinin məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iş üzrə xüsusi qərardad qəbul edilməməsi, işi mahiyyəti üzrə həll edən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin qanuni və əsaslı olmaması demək deyil.
149. Məhkəmə kollegiyası bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi yoxlanılan hissə üzrə işdəki sübutları araşdırmış, onlardan hansının mötəbər olub-olmadığına, eləcə də kassasiya şikayətlərinin dəlillərində göstərilən digər hüquqi məsələlərə mülki prosessual hüquq normalarına əsasən hüquqi qiymət verməklə, yuxarıdakı qənaətə gəlmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə yoxlanılan hissədə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
150. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, yoxlanılan hissədə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri həmin hissədə qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
151. Yuxarıda qeyd edilənlərə görə də iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi iddianın təmin edilməyən hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
152. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutub məhkəmə kollegiyası
qərara aldı: Iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi iddianın təmin edilməyən hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.