Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Sumqayıt şəhəri İş № 2(105)-241/2025 04.11.2025 SUMQAYIT APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə (Açar sözlər: mənzilin açıq hərracda satılması və satışdan əldə edilən pulun mülkiyyətçilər arasında bərabər bölünməsi) Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının hakimləri-Hüseynzadə Afiq Hüseyn oğlu (sədrlik edən və məruzəçi hakim), X3 və X1 ibarət tərkibdə, Cəfərova Aysel Ramiz qızının katibliyi, İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Vəkil1, Cavabdeh vəkili və nümayəndəsi Vəkil2 iştirakı ilə, Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(012)-845/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi. İşin halları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. İddiaçı Cavabdeh qarşı mənzilin naturada bölünməsi tələbi barədə iddia ərizəsi ilə Abşeron Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, 1\2 hissədə Cavabdeh və 1\2 hissədə onun adına olan ünvan 1 ünvanda yerləşən 72 saylı mənzilin naturada bölünməsi və açıq hərracdan satılaraq əldə edilmiş pulun tərəflərin paylarına uyğun olaraq bölünməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh arasında 09 avqust 2009-cu il tarixdə rəsmi nikaha bağlanmışdır. Birgə nikahdan xx.xx.2010-cu ildə X2 anadan olmuşdur. Birgə nikah dövründə ünvan 1 ünvanda yerləşən 72 saylı mənzil əldə etmişlər. Mənzil Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixdə **********54-05306-093108 (qeydiyyat nömrəsi:**********) reyestr nömrəli qeydiyyat vəsiqəsi əsasında qeydiyyata alınmışdır. ünvan 1 ünvanda olan 72 saylı ev cavabdehin adına rəsmiləşdirilmişdir. Tərəfindən birgə nikah dövründə əldə edilmiş əmlakın bölgüsünə dair iddia qaldırılmış və Abşeron Rayon Məhkəməsinin 26 yanvar 2023-cü il tarixli, e-2(012)-246/2023 saylı qətnaməsi ilə ünvan 1 ünvanda olan 72 saylı evə ikidə bir hissədə onun, ikidə bir hisədə Cavabdeh payları müəyyən edilmişdir. Məhkəmə qətnaməsi qəbul edildikdən sonra 19 iyun 2023-cü ildə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri Xidmətindən İddiaçı ünvan 1 ünvanda olan 72 saylı evə 1\2 hissədə payı hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın reyestrdən (Daşınmaz Əmlakın reyestr nömrəsi: **********54-05306- 093108) Çıxarış ilə öz təsdiqini tapmışdır. Payları müəyyən edildikdən sonra Cavabdeh paylarınn müəyyən edildiyi mənzilin satılaraq pulunun bölünməsi, onun payına uyğun olaraq kompensasiyanın verilməsini təklif etsə də, nə evə görə ona kompensasiya verməsinə, nə də mənzili satıb pulunu bərabər sürətdə bölünməsinə razılıq verdi. Hazırda ünvan 1 ünvanda olan 72 saylı evə 1\2 hissədə mülkiyyət hüququ təsdiq edilsə də ondan istifadə edə, yaşaya və sərəncam verə bilmir. 17 oktyabr 2023-cü il tarixdə Cavabdeh mənzilə görə kompensasiya verilməsi ilə bağlı təklif göndərmişdir. Lakin məktub onun evdə olmamasına görə geri qayıtdı. Məcburiyyət qarşısında qalıb telefon və whatapp vasitəsi ilə kompensasiya ödənilməsi barədə təklif göndərmişdir. Cavabı «ev satılmayacaq» oldu. Ona görə Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, H.Əliyev pr, 30-cu məhəllə, ev.6 ünvanda olan 72 saylı ev məhkəmə vasitəsi ilə naturada bölünməli, bölünə bilmədiyi təqdirdə hərrac vasitəsilə satılaraq əldə edilmiş pul vəsaiti payçıların paylarına uyğun olaraq bölünməlidir. Göstərilənlərə əsasən iddia təmin edilməlidir.
3. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin həcminin azaldılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, 1\2 hissədə Cavabdeh və 1\2 hissədə onun adına olan ünvan 3 ünvanda olan 72 saylı mənzilin açıq hərracda satılması və satışdan əldə edilən pulun mülkiyyətçilər arasında bərabər bölünməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddia tələbinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
5. Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(012)-845/2024 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Mirnəsir Mirhəsənli) iddia təmin edilmiş, İddiaçı ilə Cavabdeh birgə nikahı zamanı əldə edilmiş ünvan 3 ünvanda olan 72 saylı mənzilin (reyestr nömrəsi: **********54-05306-093108) açıq hərraca çıxarılaraq satılması, ünvan 3 ünvanda olan 72 saylı mənzilin (reyestr nömrəsi: **********54-05306-093108) açıq hərracda satışından əldə edilən vəsaitin İddiaçı və Cavabdeh arasında bərabər surətdə bölüşdürülməsi, iddia ərizəsinin verilməsinə görə ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun Cavabdeh tutularaq İddiaçı ödənilməsi, aparılmış ekspert tədqiqatı üçün tələb olunan 50 manat pulun Cavabdeh tutularaq, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin bank hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
6. Məhkəmə müəyyən etmişdir ki, mübahisəli əmlak hazırda yalnız Cavabdeh faktiki istifadəsindədir. Tərəflərin paylı mülkiyyətində olan bu əmlakın paylara uyğun naturada bölünməsi isə mümkün deyildir. Məhkəmə prosesi zamanı tərəflər kompensasiya yolu ilə mübahisəyə son verilməsinə razı olmamışlar. Belə olan halda isə məhkəmə hesab edir ki, mübahisəli əmlak açıq hərracdan satılmalı və əldə edilmiş vəsait tərəflər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməlidir.
7. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220-ci maddəsinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
8. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(012)-845/2024 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddianın təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
9. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, qeyd olunan mənzil, nikah dövründə ipoteka krediti hesabına əldə edilmişdir. Mənzil 22 yanvar 2019-cu il tarixində Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən adına rəsmiləşdirilmiş və həmin tarixdən etibarən adına ipoteka öhdəlikləri ilə əlaqələndirilmişdir. Nikah dövründə və nikahın pozulmasından sonra da mənzilin ipoteka kreditini tam şəkildə özü ödəyir. Hətta, 11 avqust 2024-cü il tarixində son kredit ödənişini etmiş və bu ödənişlər davam etdirilir. Qətnamə qəbul olunarkən bu ipoteka ödənişləri ilə bağlı öhdəlikləri nəzərə alınmamışdır ki, bu da qətnamənin əsasız olduğunu göstərir. Mənzil üzrə kreditin ödənişləri təxminən hər ay 581 manat məbləğində həyata keçirilir və bu məsuliyyəti tam şəkildə öz üzərinə götürmüşdür. Bu kredit öhdəlikləri nəzərə alınmalı, mənzil üzrə pay bölgüsü aparılarkən kredit ödənişləri ilə bağlı xərclər də nəzərə alınmalıdır. Abşeron Rayon Məhkəməsinin 26 yanvar 2023-cü il tarixli qətnaməsindən məlumatı olmamışdır və ona bu barədə hər hansı bir məlumat rəsmi qaydada çatdırılmamışdır. Nəticədə, ona qarşı irəli sürülən iddia üzrə müvafiq müdafiə haqqından istifadə edə bilməmişdir. İddiaçının mənzilin təkrar satılması və payların bölüşdürülməsi barədə iddia ərizəsindən də gec məlumatlandırılmışdır və bunun nəticəsində məhkəmə prosesinə tam şəkildə müdafiə təmin edə bilməmişdir. İpoteka kreditinin davamlı ödənilməsi ilə bağlı etdiyi xərclər nəzərə alınmadan mənzil üzrə satılma qərarının verilməsi hüquqlarını ciddi şəkildə pozur. Ödədiyi kredit məbləğlərinin nəzərə alınmaması qətnamənin hüquqi əsasını zəiflədir. Həmçinin, mənzilin satılması barədə ona edilən təkliflərə baxmayaraq, bu satışı qəbul etməmişdir, çünki ipoteka kreditinin ödənilməsi üçün həm maliyyə və həm də mənəvi vəsaitlər sərf etmişdir. Belə bir vəziyyətdə mənzilin açıq hərrac vasitəsilə satılması və payların bərabər bölüşdürülməsi onun haqqında ədalətsiz qərar verilməsinə səbəb olmuşdur. Kredit öhdəliyini bu qədər müddət ərzində öz üzərinə götürməklə yanaşı, mənzil üzrə bütün məsuliyyətləri də öz üzərinə götürmüşdür. İddiaçı ilə aralarında olan nikah 1 oktyabr 2021-ci il tarixdə Abşeron Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi ilə rəsmi şəkildə pozulmuşdur. Nikahın pozulmasından sonra onun mənzillə bağlı kredit öhdəlikləri davam etmiş və heç bir maliyyə dəstəyi olmadan bu öhdəliyi təkbaşına yerinə yetirmişdir. Nikahın pozulmasından sonra belə mənzilin kredit ödənişlərini 11 avqust 2024-cü il tarixində də daxil olmaqla tam şəkildə davam etdirmişdir. Əgər bu mənzilin pay bölgüsü əvvəlcədən ona məlum olsaydı, ipoteka ödənişlərini davam etdirməzdi, çünki həmin kreditlərə böyük miqdarda vəsait sərf etmişdir. Nikahın pozulmasından sonra ipoteka kreditini ödəməyi nəticəsində mənzil üzrə müəyyən edilmiş bərabər bölüşdürülmə qərarı ədalətli deyil, çünki kredit üzrə borcun ödənilməsi tam şəkildə onun üzərində olmuşdur. Bu səbəbdən, mənzilin pay bölgüsü kredit ödənişlərini də nəzərə alaraq həyata keçirilməlidir. Qanunvericiliyə əsasən, ər və arvadın nikah dövründə qazandıqları əmlak, əgər nikah müqaviləsi və ya onların arasında başqa razılaşma yoxdursa, ümumi birgə mülkiyyət hesab olunur. Lakin onlar 01 oktyabr 2021-ci il tarixdə rəsmi olaraq boşanmışlar. Buna baxmayaraq, məhkəmə nikahın bitməsindən sonra onun təkbaşına ödədiyi ödənişləri də birgə mülkiyyət kimi qəbul edərək səhvə yol vermişdir. Bu yanaşma, boşandıqdan sonra təkbaşına həyata keçirdiyi ödənişləri nəzərə almamaqla onun mülkiyyət hüququnu pozur və qətnamədə ədalətsizliyə səbəb olur. Məhkəmə onun hələ də ipoteka kreditini ödəməkdə olduğunu, bu kreditin onu maliyyə vəziyyətinə təsir etdiyini qiymətləndirməmişdir. Eyni zamanda, iddiaçı ilə nikahın xx.xx.2021-ci il tarixində pozulması faktını da nəzərə almamışdır ki, bu hal onun hüquqlarının və maraqlarının qorunmasında mühüm rol oynayır. Bundan əlavə, məhkəmə iş üzrə 2023-cü ildə qəbul edilmiş qətnamədən xəbərsiz olduğunu və bu məlumatın ona vaxtında çatdırılmadığını da nəzərə almamışdır. Bu hallar məhkəmənin sübutları hərtərəfli araşdırmadığını və ədalətli qərar qəbul etmək üçün bütün zəruri faktları nəzərə almadığını göstərir. Bu qətnamə, mülkiyyət hüququna xələl gətirməklə yanaşı, həm də məhkəmə qərarlarının qanuni və əsaslı olmasına dair qanunvericiliyin tələblərinə uyğun deyil. Hesab edir ki, bu iş üzrə aparılan məhkəmə prosesində çəkişmə prinsipi tam şəkildə təmin olunmamışdır. Tərəflərin bərabərliyi prinsipi pozulmuş və arqumentləri tam şəkildə nəzərə alınmamışdır. Bu səbəbdən, məhkəmə prosesinin ədalətliliyinə və qəbul edilən qərarın obyektivliyinə şübhə yaranır. Çəkişmənin təmin olunmaması, qərarın hüquqi baxımdan qeyri-adekvat olmasına gətirib çıxarmış və hüquqlarını məhdudlaşdırmışdır. Məhkəməyə müraciət edərkən hüquqi savadsızlığı səbəbindən işi üçün vacib olan bəzi sübutları təqdim etməmişdir. Bu sübutlara, ev üçün ödədiyi kredit ödənişlərinin qrafiki, keçmiş həyat yoldaşının mənzilin ipoteka ilə təmin edilməsinə dair razılıq ərizəsi və digər müvafiq sənədlər daxildir. Məsələ ilə bağlı bir vəkilə müraciət etdikdən sonra bu sənədlərin məhkəməyə təqdim edilməsinin vacibliyini və onların işin obyektiv araşdırılmasında böyük əhəmiyyət daşıdığını öyrənmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı tərəfin etirazının dəlilləri
10. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Apellyasiya icraatı iştirakçılarının izahatları
11. Məhkəmə kollegiyasının iclasında Cavabdeh izahat verib bildirmişdir ki, ev üzərində paylar düzgün müəyyən edilməmişdir. Belə ki, evin ödənişlərini özü həyata keçirmişdir. Onun evin dəyərinin yarısını iddiaçıya vermək üçün maddi imkanı və fikri yoxdur. Evin satılmasına da razı deyil, iddiaçı gəlib evdə yaşaya bilər.
12. Məhkəmə kollegiyasının iclasında Cavabdeh vəkili və nümayəndəsi Vəkil2 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək bildirdi ki, tərəflərin nikahı 2021-ci ildə pozulub. Ondan sonra kreditlə alınmış mübahisəli evin cavabdeh tərəfindən ödənilmiş ödənişləri nəzərə alınmayıb. 2024-cü ilin avqustun 1-də ödəniş tam ödənilib. Evin satılmasına razı deyillər. Əmlakın qiymətinin müəyyən edilməsi üçün qiymətləndirici təyin edilməsinə etiraz etmir.
13. Məhkəmə kollegiyasının iclasında İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Vəkil1 2023-cü il tarixdə tərəflər arasıdna mənzilə dair paylar müəyyən edilib. Qətnamə qanuni qüvvəsini alıb. Cavabdehə bazar qiymətinə uyğun 45000 manat təklif edilmişdir. Evin qiymətinin 90000 manat olmasına dair rəsmi sənəd yoxdur. Hesab edir ki, məhkəmənin qətnaməsi əsaslıdır. Əmlakın qiymətinin müəyyən edilməsi üçün qiymətləndirici təyin edilməsinə etiraz etmir
İşdə olan sübular
14. **********54-05306-093108 reyestr nömrəli reyestrdən çıxarışın surətindən görünür ki, Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, 30-cu məhəllə, H.Əliyev prospekti, ev 6, 72 saylı mənzil xx.xx.2023-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışa əsasən ½ hissə Cavabdeh, xx.xx.2023-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışa əsasən ½ hissə İddiaçı mülkiyyətindədir.
15. Abşeron Rayon Məhkəməsinin e-2(012)-246/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsindən görünür ki, iddia təmin edilmiş, Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2019cu il tarixdə **********54-05306-093108 (qeydiyyat nömrəsi: **********) reyestr nömrəli qeydiyyat vəsiqəsi əsasında qeydiyyata alınmış Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, H.Əliyev pr, 30-cu məhəllə, ev.6 ünvanda olan 72 saylı evə ½ hissədə İddiaçı, ½ hissədə isə Cavabdeh paylı mülkiyyət hüququ tanınması qət edilmişdir.
16. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(105)-345/2025 nömnrəli qərardadından görünür ki, cavabdeh tərəfindən verilən apellyasiya şikayəti qeyri-mümkün hesab edilmiş və apellyasiya şikayətinin geri qaytarılması üçün mülki işlə birlikdə birinci instansiya məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
17. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(102)- 969/2025 nömrəli qərarından görünür ki, cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(105)- 345/2025 nömrəli, 30 yanvar 2025-ci il tarixli qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
18. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-16-16/2-10/387 saylı rəyindən görünür ki, ünvan 1 ünvanında olan 72 saylı mənzilin planlı yerləşməsini, yəni 9 mərtəbəli binanın 5-ci mərtəbəsində yerləşdiyini, mənzilin yalnız bir giriş-çıxış qapısı olduğunu və mənzilin tərkibində yalnız bir mətbəx, bir sanitar qovşaq hamam, bir tualet olduğunu nəzərə alaraq, həmin mənzilin tərəflər arasında bölünməsinin “AzDTN 2.7-2 “Yaşayış Binaları Layihələndirmə Normaları”-nın 5.2, 5.5., 5.6., 5.7. və 5.8. bəndlərində göstərilənlərə və “Yaşayış evlərinin real bölgüsünün mümkünlüyünün təyini və bölgü variantlarının işlənib hazırlanması” metodikasının tələblərinə əsasən texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir.
19. Cavabdehin telefonuna göndərilmiş təklifdən görünür ki, iddiaçı mübahisəli ev üzərində olan payına görə ona 45000 manat verilməsi ilə payından cavabdehin xeyrinə imtina etdiyini bildirməklə, təklifinə 10 gün müddətində cavab verilməsini xahiş etmiş, cavabdeh isə evin satılmayacağını ona bildirmişdir.
20. Azərbaycan Qiymətləndirmə və Konsaltinq xidməti (Azerbaijan Evaluation and Consulting Service) MMC-nin 30 sentyabr 2025-ci il tarixli, AS 09-071/25 nömrəli mütəxəssis rəyindən görünür ki, ünvan 1 ünvanda olan 72 saylı mənzilin xx.xx.2025-ci il tarixinə olan bazar dəyəri 90700 (doxsan min yeddi yüz) manat təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq
21. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi; 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. 220.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. 220.4. Bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. 220.5. Mülkiyyətçi bu maddəyə uyğun kompensasiya aldığı andan ümumi əmlakdakı paya hüququnu itirir. 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər.
221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
22. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Konstitusiya Məhkəməsinin 04 aprel 2014-cü il tarixli qərarı
1. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz.
2. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür.
23. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 06 dekabr 2024-cü il tarixli qərardadı:
59. Mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır.
60. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
66. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir.
24. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 372.7 Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər. 384.0.3. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
25. Məhkəmə kollegiyası tərəfindən Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(012)-845/2024 nömrəli qətnaməsinin qanuniliyi və əsaslılığı tam yoxlanılmışdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
26. Məhkəmə kollegiyası tərəflərin izahatını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(012)-845/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilməli, ünvan 1 ünvanda olan 72 saylı mənzilin açıq hərracdan satışı üçün ilkin satış qiyməti 90700 (doxsan min yeddi yüz) manat müəyyən edilməli, qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
27. Belə ki, məhkəmə kollegiyasının iclasında müəyyən edilmişdir ki, Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, 30-cu məhəllə, H.Əliyev prospekti, ev 6, 72 saylı mənzil tərəflərin bərabər payla mülkiyyətlərində olmaqla, iddiaçı öz mülkiyyət hüququndan istifadə edə bilməməkdədir. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əmlakın naturada bölünməsi də mümkün deyildir. Cavabdeh iddiaçının payına müvafiq olaraq əvəz vermək üçün maddi imkana malik olmadığını, ümumiyyətlə mənzilin satılmasına razı olmadığını bildirmişdir ki, qeyd edilən hal cavabdehin ümumi paylı mülkiyyətdə olan mənzilin bölünməsi qaydasına uyğun olaraq əmlak üzərində tam mülkiyyət hüquqununu əldə etmək niyyətinin olmamasını təsdiq etmişdir. Cavabdehlə yanaşı iddiaçı da mənzilin tam mülkiyyətçisi olmaq niyyətini bəyan etməmişdir. Buna görə də əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi əhəmiyyətsiz olmqla, məhkəmə kollegiyası mənzilin açıq hərracda satılmalı olması ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmışdır. Cavabdeh yalnız əmlakın ipoteka krediti hesabına əldə edilməklə, iddiaçı ilə nikah pozulduqdan sonra kredit müqaviləsi üzrə borcların onun tərəfindən ödənildiyini əsas gətirib, mənzilin pay bölgüsünün kredit ödənişləri nəzərə alınaraq həyata keçirilməli olmasını iddia etmişdir ki, onun apellyasiya şikayətinin qeyd olunan dəlilləri isə əsassız olmuşdur.
28. Belə ki, mübahisəli əmlak üzərində mülkiyyətçilərin payları qanuni qüvvəsini almış məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmişdir ki, iddiaçının qeyd olunan dəlili Ailə Məcəlləsinin 37.3-cü maddəsində nəzərdə tutulan ər-arvadın ümumi borcları ilə bağlı münasibətlərdən irəli gəlmişdir. Buna görə də birgə nikah dövründə əldə edilmiş mübahisəli mənzilin ər-arvadın ümumi borcu hesabına əldə edilib-edilməməsi və bu borcun müəyyən hissəsinin nikah pozulduqdan sonra cavabdeh tərəfindən ödənilməsi hallarının hazırkı iddianın predmetinə aidiyyəti olmamaqla, cavbdehin qeyd edilən hallarla bağlı ayrıca tələblə məhkəmə müdaifəsi hüququndan istifadə etmək imkanı da istisna olunmamaqdadır.
29. Bununla yanaşı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən paylı mülkiyyətdə olan evin hərracdan satış qiyməti müəyyən edilməli olduğu halda edilməmişdir. Məhkəmə kollegiyası mübahisəli fərdi yaşayış evinin hərracdan ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə əlaqədar iş üzrə qiymətləndirici təyin etmiş, qiymətləndiricinin rəyi ilə mənzilin bazar dəyəri 90700 manat müəyyən edilmişdir.
30. Beləliklə, yuxarıda qeyd olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(012)-845/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilməli, ünvan 1 ünvanda olan 72 saylı mənzilin açıq hərracdan satışı üçün ilkin satış qiyməti 90700 (doxsan min yeddi yüz) manat müəyyən edilməli, qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
31. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 382, 384.0.3, 392- 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏTETDİ:
Apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(012)-845/2024 nömrəli qətnaməsi qətnaməsi dəyişdirilsin. ünvan 1 ünvanda olan 72 saylı mənzilin açıq hərracdan satışı üçün ilkin satış qiyməti 90700 (doxsan min yeddi yüz) manat müəyyən edilsin. Qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Mütəxəsis rəyinin verilməsi üçün aparılmış tədqiqatın dəyəri olan 300 (üç yüz) manatın 150 (yüz əlli) manatı İddiaçı, 150 (yüz əlli) manatı ilə Cavabdeh tutularaq Azərbaycan Qiymətləndirmə və Konsaltinq xidməti (Azerbaijan Evaluation and Consulting Service) MMC-nin hesabına (VÖEN: **********, Hesab AZ: AZ74AİİB400600F**********112, Bank: "xxxx" ASC 28 May filialı, Bankın VÖEN-i: **********, Müxbir hesab: AZ37NABZ********************, KOD 200123, SWİFT: AİİBAZ2XXXX) ödənilsin. Qətnamə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Sumqayıt Apelyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasına kassasiya şikayəti (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemi”ndə yaradılmış elektron kabinet vasitəsilə) verilə bilər.