Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № e-2(3-6)-1730/2026 18.05.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı mülki iş (Açar sözlər: «qeyri-yaşayış sahəsinin geri qaytarılması və ya eyni ölçüdə tam təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsi, preyudisiallıq») Hakimlər Kazımov Elşən Cələddin oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, Şirinov İkram Sabir oğlu və Cəfərov Namiq Şamil oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi Həsənzadə İlahə Novruz qızının katibliyi, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** saylı, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh MMC-nin apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, m ü ə y y ə n e t d i: İşin halları:
1. Birinci instansiya məhkəməsində işə mahiyyəti üzrə baxılarkən təqdim edilmiş sübutlara əsasən işin faktiki halları ilə müəyyən edilib ki: iddiaçı2 və iddiaçı1 ümumi birgə mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, 76 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 66.8 kv.m olan yarımzirzəmi ##.##.2013-cü il tarixdə iddiaçı2 adına qeydə alınıb.
2. Cavabdeh MMC ilə iddiaçı1 arasında bağlanılmış ##.##.2022-ci il tarixli, */**/** nömrəli “Köçürülənlərin mənzil tikintisinə və X1”xxxx“Tikinti Şirkəti” Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti ilə R.Rüstəmov küçəsinin kəsişməsindəki 2528-ci məhəllə ünvanında yerləşən ** nömrəli binanı sökərək yeni layihəyə uyğun inşa edəcəyi 14 mərtəbəli binanın 1-ci giriş, 12-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 110 kv.m olan 4 otaqlı mənzili öz vəsaiti ilə inşa etməyi, “Mənzil mülkiyyətçisi” isə öz növbəsində bu müqavilə şərtlərinə uyğun ümumi sahəsi 62.20 kv.m olan köhnə 3 otaqlı mənzilini “Tikinti şirkəti”nə təhvil verməyi, əvəzinə ümumi sahəsi 110 kv.m olan yeni təmirli ** saylı mənzili mülkiyyətinə qəbul etməyi öhdəsinə götürüb.
3. Cavabdeh MMC ilə iddiaçı2 arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli, */*/** nömrəli “Köçürülənlərin mənzil tikintisinə və X1”xxxx Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti ilə R.Rüstəmov küçəsinin kəsişməsindəki 2528-ci məhəllə ünvanında yerləşən ** nömrəli binanı sökərək yeni layihəyə uyğun inşa edəcəyi 14 mərtəbəli binanın 2-ci giriş, 3-cü mərtəbəsində, ümumi sahəsi 100 kv.m olan 2 otaqlı mənzili öz vəsaiti ilə inşa etməyi, “Mənzil mülkiyyətçisi” isə öz növbəsində bu müqavilə şərtlərinə uyğun köhnə **/** nömrəli mənzilin altındakı, ümumi sahəsi 66.8 kv.m olan qeyri-yaşayış yarımzirzəmini “Tikinti şirkəti”nə təhvil verməyi, əvəzinə ümumi sahəsi 100 kv.m olan yeni ** saylı təmirsiz mənzili mülkiyyətinə qəbul etməyi öhdəsinə götürüb.
4. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçı2 ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli, */*/** nömrəli “Köçürülənlərin mənzil tikintisinə və X1” müqavilə etibarsız hesab edilib.
5. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, 2(103)- ***/**** nömrəli qətnaməsi ilə cavabdeh Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilib, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsinin qismən - iddianın təmin olunan hissəsində ləğv edilməsi, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə iddia tələbinin təmin edilməsi, iddiaçı iddiaçı2 ilə cavabdeh Cavabdeh MMC arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli, */*/** nömrəli “Köçürülənlərin mənzil tikintisinə və X1” müqavilənin etibarsız hesab edilməsi qət edilib.
6. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** saylı qərarı ilə cavabdeh Cavabdeh MMC-nin kassasiya şikayətinin təmin edilməmiş və Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)- ***/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılıb.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
7. İddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı qeyri-yaşayış sahəsinin geri qaytarılması, bu mümkün olmadıqda isə əvəzində eyni ölçüdə tam təmirli qeyriyaşayış sahəsinin verilməsi və sair tələbinə dair iddia ərizəsi, iddianın dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yarımzirzəmidə yerləşən, ümumi sahəsi 150 kv.metrdən artıq olan qeyri-yaşayış sahəsinin geri qaytarılması, bu mümkün olmadıqda isə eyni ölçüdə tam təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsi və iddianın verilməsinə görə ödənilmiş 100 (yüz manat) dövlət rüsumunun cavabdehdən tutularaq iddiaçılara ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş edib.
8. İddiada göstərilib ki, ünvan 1 ünvanında yarımzirzəmidə yerləşən, artırılaraq faktiki ümumi sahəsi 150 kv.metrdən çox (sənəddə 66.8 kv.m) olan qeyri-yaşayış sahəsi (mübahisəli sahə) iddiaçı2 və iddiaçı1 (bundan sonra “iddiaçılar”) ümumi birgə mülkiyyətində olmaqla ##.##.2013-cü il tarixdə dövlət reyestrində ********** nömrə ilə qeydiyyata alınmışdır. Cavabdeh MMC-nin (bundan sonra “cavabdeh”) iddiaçı2 adına saxtakarlıqla düzəldilmiş və ona göndərilmiş ##.##.2022-ci il tarixli, */*/** nömrəli “Köçürülənlərin Mənzil Tikintisinə və X1 Müqavilə”xxxx“Tikinti Şirkəti” Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti ilə R.Rüstəmov küçəsinin kəsişməsindəki 2528-ci məhəllə ünvanında yerləşən ** nömrəli binanı sökərək yeni layihəyə uyğun inşa edəcəyi 14 mərtəbəli binanın 2-ci giriş, 3-cü mərtəbəsində, 100 kv.m olan 2 otaqlı mənzili öz vəsaiti ilə inşa etməyi, “Mənzil mülkiyyətçisi” isə bu müqavilə şərtlərinə uyğun köhnə **/** nömrəli mənzilin altındakı, artırılaraq faktiki ümumi sahəsi 150 kv.mdən çox (sənəddə 66.8 kv.m) olan tam təmirli və işləyən sahəni “Tikinti şirkəti”nə təhvil verməyi, əvəzinə (azaldılaraq) ümumi sahəsi 100 kv.m yeni ** saylı təmirsiz mənzili mülkiyyətinə qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən köhnə mənzilindən köçmək üçün “Tikinti şirkəti”ndən 150 manat vəsait tələb etmək, köhnə 66.8 kv.m yarımzirzəmi əvəzinə yeni binada ümumi sahəsi 100 kv.m təmirsiz mənzili “Tikinti şirkəti”ndən qəbul etmək, köhnə yarımzirzəmi əvəzinə alacağı yeni mənzil inşa edilib başa çatanadək köhnə yarımzirzəminin icarə haqqını, “Tikinti şirkəti”nin üzərinə hər ay üçün 800 manat öhdəlik qoymaq mənzil mülkiyyətçisinin hüquqlarıdır. Artıq etibarsızliğı Azərbaycan Respublikasının 3 məhkəməsinin müvafiq qətnamələri, qərarı ilə sübuta yetirilmiş həmin saxta müqavilənin 6.6-cı bəndinə əsasən mənzil mülkiyyətçisinin köhnə **/** nömrəli mənzilin altındakı qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki sahəsi 150 kv.m. (sənəddə ümumi sahəsi 66.8 kv.m) olduğu halda, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin (yarımzirzəminin) əvəzində onlara verilən inşa olunacaq çoxmərtəbəli yaşayış binasında yeni mənzilin ümumi sahəsi isə 85 kv.m, xarici perimetr üzrə ümumi sahəsi 100 kv.metrdir. 2013-cü ildən mübahisə predmeti qeyri-yaşayış sahəsinin ərazisi iddiaçılar tərəfindən artırılmış, hazırda faktiki olaraq ünvan 1 ünvanında yarımzirzəmidə yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 150 kv.m-dən artıqdır. Bunu məntiqi-obyektiv şəkildə belə sübut etmək olar ki, iddiaçıların sahibi olduqları qeyri-yaşayış sahəsi üstündə yerləşən mənzillərindən xeyli artıq ölçüdə olmuşdur və cavabdeh MMC iddiaçıların qeyri-yaşayış sahəsinin artırılmasını nəzərə alaraq obyektin həcmini 66.8 kv.m deyil, hətta onları aldatma məqsədi ilə 100 kv.m yazmışdır və həmçinin təmirli obyektin əvəzinə təmirsiz və hətta obyekt əvəzinə mənzil verilməsini nəzərdə tutan saxta (artıq etibarsız) sənəd düzəltmişdir. Sözügedən halları təsdiq edən fotoşəkillər tərəflərindən məhkəməyə təqdim edilmişdir. Bu da danılmaz faktdır ki, cavabdeh ** saylı binadakı bütün artırmalar üçün əlavə sahə vermişdir. Məsələn, cavabdeh elə iddiaçılara mübahisəli obyektlərinin üstündə yerləşən ** saylı rəsmi Çıxarışda 62.3. kv.m həcmdə olan, sonradan artırılaraq 82.2 kv.m olmuş mənzillərinin əvəzi kimi 110 kv.m vermişdir. Digər tərəfdən cavabdeh sökəcəyi binanın bütün sakinlərinə mənzillərinin sahəsindən 20 faiz artıq əlavə verəcəyini vəd etmişdir. Lakin cavabdeh bütün sakinlərə vəd etdiyi 20 faiz əlavəni iddiaçılara verməmişdir. Onlar obyektləri ilə məhkəmələrdə məşğul olduqları üçün “bu vədi” tələb etməyə maraqlı olmamışlar. Budur, iddiaçıların obyektləri - qeyri-yaşayış sahələri 110 kv.m. olan mənzillərindən artırma hissələrlə, fotoşəkillərdən də göründüyü kimi sözsüz olaraq, böyük olmuşdur ki, cavabdehlər saxtakarlıqla düzəldib onlara göndərdikləri - artıq etibarsız olan müqavilələrində hər şey kimi bu əsl sahə ölçüsünü də yanlış yazmışlar. Onların aldatma, saxtakarlıq əməlləri nəinki mülkiyyətlərinin sahəsini az yazmaqda, təmirli əvəzinə mənzil, hələ təmirsiz mənzil verməyi yazmaqda və əlavə 20 faizi onlar üçün hesablamamaqda, 3 məhkəmədə işə baxılarkən, hətta 3 məhkəmə qərarından sonra belə iddiaçılara halal mülkiyyətlərini geri qaytarmamağa israr etmələrində də sübut olunur. Bundan başqa, iddiaçıların mülkiyyətində olan həmin yüksək səviyyədə təmirli qeyri-yaşayış sahəsində sahibkarlıq subyektlərinin fəaliyyət göstərməsi, hətta qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə dəyişdirilməsi haqqında heç bir sənədin mövcud olmadığı və Cavabdeh MMC-yə verilmədiyi belə fakt olduğu halda, Cavabdeh MMC ilin hər kvartalında AR DVX-nə bu obyekt üçün bəyannamə təqdim etdiyi halda onlara sökülüb, yerində tikilən 14 mərtəbəli binanın 3-cü mərtəbəsində (daxildə 85 kv.m) 100 kv.m sahəsi olan iki otaqlı təmirsiz mənzilin verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Həmçinin Cavabdeh MMC tərəfindən tərtib edilmiş artıq etibarsız olan “müqavilənin” 2.1.3-cü bəndində iddiaçılara veriləcək mənzilin ümumi sahəsi 100 kv.m göstərilsə də, 6.6-cı bənddə artıq mənzilin ümumi sahəsi 85 kv.m göstərilmişdir ki, bu onların saxtakarlığını bir da təsdiq edir. Bununla yanaşı cavabdeh tərəfindən cavabdehlər binaya gəldikləri vaxt obyektin 3-cü hissəsində arendator olmadığı bəhanəsi ilə iddiaçılara heç bir ödəniş nəzərdə tutulmamış, sonradan iddiaçılara həmin ödənişin ediləcəyi və təmirli obyektin veriləcəyi barədə məlumatlar verilmiş, lakin bu şərtlər müqavilədə qeyd edilməmişdir. Həmçinin cavabdeh tərəfin baş mühasibi Nigar adlı şəxs iddiaçı iddiaçı2 bu vədləri yerinə yetirəcəklərinə söz verərək onun ölkə Prezidentinə yazdığı məqalənin saytdan çıxarılmasını belə xahiş etmiş, iddiaçı buna əməl etsə belə cavabdeh onları yenə aldatmışdır. Ona görə də bununla əlaqədar iddiaçılar tərəfindən cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, yeni müqavilənin bağlanılması və pul tələbinə dair iddia qaldırılmış, nəticədə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi sözügedən müqavilənin iddiaçıların aldadılması ilə bağlandığı və ümumiyyətlə, iş üzrə iddiaçıların aldadıldığı qənaətinə gəlmişdir.
9. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** saylı, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Həqiqət Əhmədova) iddianın qismən təmin edilərək iddiaçı2 və iddiaçı1 məxsus Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 76 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 66.8 kv.metr olan sökülmüş yarımzirzəmidə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzinə Cavabdeh MMC tərəfindən həmin ünvanda inşa edilən 14 mərtəbəli binada ümumi sahəsi 116 kv.metr olan təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçı2 və iddiaçı1 təhvil verilməsi, iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi, iddiaçı iddiaçı1 tərəfindən ödənilmiş 99,60 manat dövlət rüsumunun cavabdeh Cavabdeh MMC-dən tutularaq iddiaçı iddiaçı1 ödənilməsi, iddiaçılar tərəfindən ödənilməmiş 0,40 manat dövlət rüsumu cavabdeh Cavabdeh MMC-dən tutularaq Dövlət büdcəsinə köçürülməsi qət edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi qənaətində göstərib ki, Cavabdeh MMC ilə iddiaçı1 arasında bağlanılmış ##.##.2022-ci il tarixli, */**/** nömrəli “Köçürülənlərin Mənzil Tikintisinə və X1”xxxx“Tikinti Şirkəti” Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti ilə R.Rüstəmov küçəsinin kəsişməsindəki 2528-ci məhəllə ünvanında yerləşən ** nömrəli binanı sökərək yeni layihəyə uyğun inşa edəcəyi 14 mərtəbəli binanın 1-ci giriş, 12-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 110 kv.m olan 4 otaqlı mənzili öz vəsaiti ilə inşa etməyi, “Mənzil mülkiyyətçisi” isə öz növbəsində bu müqavilə şərtlərinə uyğun ümumi sahəsi 62.20 kv.m olan köhnə 3 otaqlı mənzilini “Tikinti şirkəti”nə təhvil verməyi, əvəzinə ümumi sahəsi 110 kv.m olan yeni təmirli ** saylı mənzili mülkiyyətinə qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür. iddiaçı2 ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli, */*/** nömrəli “Köçürülənlərin mənzil tikintisinə və X1”xxxxdə Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti ilə R.Rüstəmov küçəsinin kəsişməsindəki 2528-ci məhəllə ünvanında yerləşən ** nömrəli binanı sökərək yeni layihəyə uyğun inşa edəcəyi 14 mərtəbəli binanın 2-ci giriş, 3-cü mərtəbəsində, ümumi sahəsi 100 kv.m olan 2 otaqlı mənzili öz vəsaiti ilə inşa etməyi, “Mənzil mülkiyyətçisi” isə öz növbəsində bu müqavilə şərtlərinə uyğun köhnə **/** nömrəli mənzilin altındakı, ümumi sahəsi 66.8 kv.m olan qeyri-yaşayış yarımzirzəmini “Tikinti şirkəti”nə təhvil verməyi, əvəzinə ümumi sahəsi 100 kv.m olan yeni ** saylı təmirsiz mənzili mülkiyyətinə qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür. İddiaçılar tərəfindən sonuncu müqavilə mübahisələndirilmiş və qanuni qüvvəsini almış Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçı iddiaçı2 ilə cavabdeh Cavabdeh MMC arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli, */*/** nömrəli “Köçürülənlərin mənzil tikintisinə və X1” müqavilənin etibarsız hesab edilməsi qət edilmişdir. Qeyd edilmişdir ki, iddiaçı iddiaçı2 ilə cavabdeh Cavabdeh MMC arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli müqavilə cavabdeh tərəfindən iddiaçıların aldadılması əsası ilə etibarsız hesab edilməlidir. Cavabdeh MMC ilə iddiaçılardan iddiaçı1 mülkiyyətində olan mənzilə dair də ayrıca müqavilədə bağlanmış, onun mülkiyyətində olmuş mənzilin əvəzinə ona yeni mənzil verilmiş, həmin müqavilə onun tərəfindən mübahisələndirilməmişdir. Bu hal da onu deməyə əsas verir ki, təmirli qeyri-yaşayış sahəsi əvəzinə iddiaçılara oxşar sahə verildiyi təqdirdə iddiaçılar hazırda ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləni mübahisələndirməzdilər. Həmin qətnamənin 46-cı bəndi, iddiaçılar tərəfindən təqdim edilmiş və məhkəmə tərəfindən dindirilmiş şahid ifadələri və iş materiallarına əlavə edilmiş fotoşəkillər ilə müəyyən edilir ki, iddiaçıların mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsi təmirli olmuş, həmin sahədə sahibkarlıq subyektləri fəaliyyət göstərmişlər. Hazırda iddiaçılar onlara məxsus olan qeyri-yaşayış sahəsinin geri qaytarılması, bu mümkün olmadıqda isə əvəzində eyni ölçüdə tam təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsi barədə məhəkmədə iddia qaldırmışlar. Cavabdeh tərəf isə onların tikdiyi binada qeyri-yaşayış sahəsi qalmadığı üçün iddiaçılara qeyri-yaşayış sahəsi verilməsinin mümkün olmamasını, lakin pul formasında kompensasiya verilməsi ilə bağlı müəyyən razılığa gəlinməsinin mümkün olmasını, iddiaçıların qeyri-yaşayış sahəsinin zirzəmi sahəsi olmasını, yeni binalarda zirzəmidə qaraj sahəsinin yerləşməsi və onların əvəzləşdirilməsinin qeyrimümkün olmasını bildirmişdir. Məhkəmə tərəfindən iddiaçılara məxsus Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti 76 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi binanın sökülüb yerinə yeni tikilinin tikilməsi barədə layihələrin, həmin ərazidə yeni tikilən binalardakı qeyri-yaşayış sahələri özgəninkiləşdirildiyi təqdirdə onların özgəninkiləşdirilməsi barədə sübutların (müqavilələrin, maliyyə arayışlarının və s.) məhkəməyə təqdim olunması cavabdehdən tələb edilsə də, həmin sübutlar məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Məhkəmə tərəfindən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ** saylı ünvana yerli baxış keçirilərkən iddiaçılara məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin söküldüyü, həmin yerdə cavabdeh şirkət tərəfindən 14 mərtəbəli yeni binanın tikildiyi, binanın alt hissəsində zirzəmi və onun üst hissəsində qeyri-yaşayış sahələri üçün nəzərdə tutulan iki mərtəbənin və həmin hissənin də üst hissəsində mənzillərin inşa edilməsi, həmçinin binanın mənzillər hissəsinin ümumi fasad işlərinin tamamlanması müəyyən edilmişdir. Hazırda iddiaçılar məhkəmədə iddia qaldıraraq hər birinə ½ hissədə paylı mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olmuş və mülkiyyət haqqında çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, 76 ünvanında yarımzirzəmidə yerləşən sahəsi 66,8 kv.m, faktiki ümumi sahəsi isə 150 kv.m olan təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin onlara geri qaytarılması, bu mümkün olmadıqda cavabdeh şirkət tərəfindən söküldüyü halda isə onlara həmin qeyriyaşayış sahəsinin əvəzinə eyni yerdə, eyni faktiki 150 kv.m ölçüdə təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsini tələb edirlər. Məhkəmə iddia tələbinin iddiaçılara məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin geri qaytarılması hissəsi ilə bağlı bildirir ki iddia tələbi bu hissədə təmin edilməməlidir. Belə ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı cavabdeh və iddiaçı iddiaçı2 arasında ##.##.2022-ci il tarixdə */*/** nömrəli “Köçürülənlərin Mənzil Tikintisinə və X1” müqavilə məhkəmə qərarları ilə etibarsız hesab edilsə də müqavilə bağlanılarkən və ondan öncə qeyriyaşayış sahəsinin sökülməsi ilə bağlı tərəflərin iradəsi formalaşmışdır. Yəni hər iki tərəf qeyriyaşayış sahəsinin sökülməsini arzu etmişdir. Lakin əqd bağlanılarkən söküləcək sahəyə görə mənzil qismində verilmiş kompensasiya ilə bağlı iddiaçılar aldadıldıqları üçün əqd etibarsız hesab edilmişdir. Həmçinin mülki iş üzrə tərəflərin məhkəmə prosesində verdikləri izahatlar, eyni zamanda məhkəmə tərəfindən mübahisəli obyektin yerləşdiyi yerə keçirilmiş yerli baxış zamanı da müəyyən olunmuşdur ki, hazırda iddiaçılara məxsus qeyri-yaşayış sahəsi sökülmüş və həmin yerdə cavabdeh şirkət tərəfindən 14 mərtəbəli yeni bina tikilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinin sökülməsi faktı Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi * saylı Bakı Ərazi İdarəsinin ##.##.2025-ci il tarixdə məhkəməyə ünvanladığı məktubu ilə də bir daha öz təsdiqini tapmışdır. Bu hal isə işin mübahisəsiz halı kimi qiymətləndirilməlidir. Belə olan halda məhkəmə iddia tələbinin “qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzində eyni ölçüdə tam təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsi” hissəsi ilə bağlı qeyd edir ki, cavabdeh Cavabdeh MMC ilə iddiaçı iddiaçı1 arasında mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin üzərində yerləşən mənzilinə dair ##.##.2022-ci il tarixdə, */**/** nömrəli və mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı isə digər iddiaçı iddiaçı2 arasında eyni tarixdə */*/** nömrəli “Köçürülənlərin Mənzil Tikintisinə və X1” müqavilələr bağlanılmışdır. Cavabdeh tərəfindən iddiaçı iddiaçı1 məxsus mənzilə dair bağlanılmış və müqavilə tərəflərinin mübahisələndirmədikləri */**/** nömrəli müqaviləyə görə ümumi sahəsi 62.20 kv.m olan köhnə 3 otaqlı mənzilin əvəzinə ona yeni layihəyə uyğun inşa edəcəyi 14 mərtəbəli binanın 1-ci giriş, 12-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 110 kv.m olan 4 otaqlı təmirli mənzil verilmişdir. Lakin cavabdeh tərəfindən bunun əksinə mənzildən daha da artıq sahəyə malik olan, eyni binanın yarımzirzəmisində yerləşən və faktiki sahibkarlıq obyekti kimi fəaliyyət göstərən və hər iki iddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış sahəsinə görə onlara aldadılaraq */*/** nömrəlixxxx14 mərtəbəli binanın 2-ci giriş, 3-cü mərtəbəsində, ümumi sahəsi 100 kv.m olan 2 otaqlı təmirsiz mənzil verilmişdir. Sonuncu müqavilə cavabdehlər tərəfindən məhkəmədə mübahisələndirilmiş və qeyd olunan əqd qanuni qüvvəsini almış məhkəmə aktı ilə etibarsız hesab edilmişdir. Belə ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsinin 46-49-cu bəndlərində qeyd edilmişdir ki, iş materiallarında olan fotoşəkillərdən müəyyən edilir ki, iddiaçıların mülkiyyətində olan qeyriyaşayış sahəsi təmirli olmuş, həmin sahədə sahibkarlıq subyektləri fəaliyyət göstərmişlər. Belə olan halda, iddiaçılar tərəfindən gəlir mənbəyi olan 66.8 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin binanın 3cü mərtəbədə, 85 kv.m sahəsi olan iki otaqlı təmirsiz mənzil ilə əvəz edilməsinə razı olmaları ağlabatan və inandırıcı deyil. O da qeyd edilməlidir ki, cavabdeh MMC tərəfindən tərtib edilmiş müqavilənin 2.1.3-cü bəndində iddiaçılara veriləcək mənzilin ümumi sahəsi 100 kv.m göstərilsə də, 6.6-cı bənddə artıq mənzilin ümumi sahəsi 85 kv.m göstərilmişdir. Bundan başqa, işdə olan “Whatsapp” tətbiqindən çıxarışlardan, habelə iddiaçı2 müqavilənin bağlanmasından sonra Cavabdeh MMC-yə ünvanladığı ##.##.2024-cü il tarixli şikayətin məzmunundan da aydın olur ki, iddiaçı iddiaçı2 “Tikinti Şirkəti” tərəfindən ona təmirli obyektin veriləcəyi barədə məlumatlar verildiyinə, lakin bu şərtlər müqavilədə qeyd edilmədiyindən aldadıldığına istinad edir. Nəhayət, yuxarıda qeyd olunduğu kimi, cavabdeh MMC ilə iddiaçılardan iddiaçı1 mülkiyyətində olan mənzilə dair də ayrıca müqavilədə bağlanmış, onun mülkiyyətində olmuş mənzilin əvəzinə ona yeni mənzil verilmiş, həmin müqavilə onun tərəfindən mübahisələndirilməmişdir. Bu hal da onu deməyə əsas verir ki, təmirli qeyri-yaşayış sahəsi əvəzinə iddiaçılara oxşar sahə verildiyi təqdirdə iddiaçılar hazırda ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləni mübahisələndirməzdilər. Eyni zamanda, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsində məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçı iddiaçı1 izahatında göstərmişdir ki, cavabdehlə onun arasında ayrıca onun özünə məxsus olan mənzillə bağlı müqavilə də bağlanmışdır. Onun öz evində 20 kv.m artırması olmuş, bunun əvəzinə ona 110 kv.m ev vermişlər. Bu hissədə razıdır. Hazırkı tələbə münasibətdə isə bildirir ki, evin altında olan obyektdə də 20 kv.m artırma olmuş, ön və arxa qapılar qoyulmuşdur. Ora çöldən 100 kv.m, içəridən 85 kv.m olmuşdur. Ora obyekt olduğu üçün o, cavabdehdən, 300 manat salon, 500 manat klub üçün olmaqla, aylıq 800 manat pul alır. Lakin cavabdeh pizzaçı kimi fəaliyyət göstərmiş obyektin pulunu verməmişdir. Həmin obyekti 200 manata icarəyə vermişdir. iddiaçı1 ona məxsus ümumi sahəsi 62.20 kv.m olan köhnə 3 otaqlı mənzilin əvəzinə yeni layihəyə uyğun inşa edəcəyi 14 mərtəbəli binanın 1-ci giriş, 12-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 110 kv.m olan 4 otaqlı təmirli mənzil verilməsi, həmin mənzilin altında yerləşən mülkiyyət sənədinə əsasən mənzildən daha artıq, 66.80 kv.m sahəsi olan, təmirli, faktiki sahibkarlıq obyekti kimi fəaliyyət göstərən və hər iki iddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış sahəsinə görə köhnə binalar sökülərkən şirkətlər tərəfindən əlavə sahə kimi ən azı 20 faiz əlavə sahə verilməsinə dair sahibkarlıq təcrübəsinin mövcudluğu halları nəzərə alınmaqla ümumi sahəsi 116 kv.metr (iddiaçılara məxsus olan mənzilin əvəzinə verilən 110 kv.m sahə + sökülən mənzil və sökülən qeyri-yaşayış sahəsinin arasında olan 4.60 kv.m sahə fərqi + (4.6 kv.mx20%)) olan təmirli qeyriyaşayış sahəsinin verilməsi ağlabatan hesab olunur. Belə ki, əmlakdan maneəsiz istifadəyə müdaxilə cəmiyyətin ümumi maraqları ilə şəxsin əsas hüquqlarının müdafiəsi tələbləri arasında ədalətli tarazlığa uyğun olmalı (Sporronq və Lonnrot İsveçə qarşı iş), kompensasiya şərtlərinin ədalətli balans yaradıb yaratmadığı və cavabdehin üzərinə qeyri-mütənasib yük qoyubqoymadığı müvafiq qanunvericiliyə uyğun olaraq qiymətləndirilməlidir (Papachelas Yunanıstana qarşı iş). Hazırda iddiaçılara məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin sökülməsinə görə onun əvəzində veriləcək əmlak sökülən əmlaka mütənasib olduğu halda mülkiyyətə müdaxilə ədalətli hesab oluna bilər. Məhkəmə cavabdeh tərəfin mübahisəli sahənin yarımzirzəmidə yerləşməsi, onlar tərəfindən tikilmiş binada zirzəmi və obyektlərin artıq satılmasının nəzərə alınmaqla iddiaçılara köhnə tikilidə yarımzirzəmidə yerləşən anoloji obyektin bazar qiymətinin müəyyən edilərək pul formasında kompensasiyanın verilməsi ilə bağlı razılaşa biləcəklərinə dair mövqeyi ilə bağlı bildirib ki, iş üzrə verilmiş Mərkəzi Ekspertiza Bürosunun ##.##.2025-ci il tarixli, MEB-***-**** saylı qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, 76 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m-nin orta bazar dəyəri köhnə binalarda 3000-3500 manat arasında, yeni tikilən binalarda isə 4300-4700 manat arasında dəyişir. Cavabdeh şirkət tərəfindən tikilən binada artıq zirzəmi və obyektlərin satılması bildirilsə də bu fakt onlar tərəfindən sübut olunmamış, digər tərəfdən isə iddiaçılar pul istəməmələrini bildirərək iddia tələbindən sökülmüş qeyri-yaşayış sahəsinə görə pul kompensasiyasının verilməsi hissəsini çıxararaq, onlara qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsinə dair tələblərini müdafiə etmələrini bildirdikləri üçün bununla bağlı məhkəmə tərəfindən araşdırılma aparılmamışdır. Qeyd olunmalıdır ki, məhkəmə araşdırılması ilə mübahisəli sahə köhnə tikilinin yarımzirzəmisində yerləşsə də həm iddiaçıların izahatları, həm də iddiaçılar tərəfindən təqdim olunmuş videogörüntü, fotoşəkillər, şahid ifadələri və Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsində həmin sahənin obyekt kimi fəaliyyət göstərilməsi, oranın təmirli, işlək vəziyyətdə olması, iddiaçıların obyektlərdən müxtəlif məbləğdə icarə haqqı alması, həmin yerdə iddiaçılar tərəfindən əlavə yaxşılaşdırma işlərinin aparılması öz təsdiqini tapmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
a) apellyasiya şikayətinin dəlilləri
11. Cavabdeh Cavabdeh MMC (nümayəndəsi və vəkili vəkil2) apellyasiya şikayətində qətnamənin qismən-iddianın təmin edilmiş hissəsində ləğv edilərək həmin hissədə də iddianın təmin edilməməsini xahiş edib göstərir ki, iddiaçılar tərəfindən tələb olunan qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsi mümkün deyildir, çünki iş üzrə iddiaçılara məxsus sahə zirzəmi sahəsində yerləşmişdir. Hal-hazırda isə zirzəmi qatında yerləşən sahələr qaraj sahələridir, qaraj sahələri isə ədəd şəklində, yəni bir-bir satılır və ona görə də, əvəzləşdirilmə praktik olaraq mümkün deyildir. Həmçinin binada layihəyə uyğun olaraq 1-ci və 2-ci mərtəbələr üzrə qeyri-yaşayış sahələri tikilmiş, yaşayış sahələri həmin hissədən yuxarıda başlayır, aşağıda isə qaraj sahələri yerləşir. Hal-hazırda satış üçün müvafiq qeyri-yaşayış sahəsi mövcud deyildir, bütün uyğun sahələr artıq satılmışdır. İş üzrə iddiaçılara məxsus zirzəmidə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi isə çıxarış və digər sənədlərlə təsdiqlənmişdir. İş materiallarından da göründüyü kimi zirzəmi sahəsidir, yeni binalarda zirzəmidədə qaraj sahəsi yerləşir. Qeyd olunan sahənin funksional təyinatı (zirzəmi sahəsi) ilə məhkəmədə tələb olunan qeyri-yaşayış sahəsinin təyinatı arasında fundamental fərq vardır. Bu fərq qiymət və istifadə qabiliyyəti baxımından obyektiv olaraq əvəzləşdirilməsini qeyri-mümkün edir. Eyni zamanda nəzərə alınmalıdır ki, mülki hüquqda kompensasiya forması yalnız naturada əvəzləşmə ilə məhdudlaşmır. Əgər naturada eyni xarakterli və eyni təyinatlı əmlakın verilməsi obyektiv olaraq mümkün deyilsə və ya bu, cavabdeh üçün qeyri-mütənasib yük yaradırsa, pul kompensasiyası hüquqi baxımdan daha real və icra oluna bilən mexanizmdir. İş üzrə Mərkəzi Ekspertiza Bürosunun qiymətləndirmə rəyi mövcuddur və bazar dəyəri müəyyən edilmişdir. Buna baxmayaraq, məhkəmə alternativ kompensasiya formasının hüquqi əsaslarını ətraflı təhlil etməmişdir. Ali Məhkəmənin oxşar işlər üzrə formalaşmış mövqeyinə əsasən, məhkəmə işləri hərtərəfli araşdırmalıdır,gələcəkdə əvəzləşmə yaşayış sahəsi ilədə, pullada ola bilər. Hazırki işdə də işin hallarına uyğun olaraq və hüquqi baxımdan, iddiaçılara pul formasında kompensasiya təqdim edilməsi ən real və qanuni yoldur. Digər tərəfdən iş materiallarından görünür ki, iddiaçılara məxsus daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş ##.##.2013-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışa əsasən mübahisəli yarım zirzəmi qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 66,8 kv.m olmuşdur. Bu fakt mübahisəsizdir və rəsmi qeydiyyat sənədi ilə təsdiq olunur. Məhkəmə özü də qərarında 150 kv.m faktiki sahənin sübuta yetirilmədiyini göstərmişdir. Buna baxmayaraq, qətnamə ilə 116 kv.m ölçüdə yeni təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsi cavabdehin üzərinə qoyulmuşdur. Bu nəticə hüquqi və məntiqi baxımdan əsaslandırılmamışdır. Əgər məhkəmə 150 kv.m faktiki sahənin mövcudluğunu sübuta yetirilmiş hesab etmirsə, o halda 66,8 kv.m sahənin əvəzinə 116 kv.m sahə müəyyən edilməsi hansı hüquqi meyara əsaslanmışdır? Qətnamədə göstərilən 4,60 kv.m fərq və bunun üzərinə əlavə 20 faiz hesablanması nə normativ hüquqi akta, nə ekspert rəyinə, nə də iş üzrə müəyyən edilmiş konkret sübuta söykənir. Məhkəmə “tikinti praktikası” və “ən azı 20 faiz əlavə sahə verilməsi təcrübəsi” kimi ümumi mülahizələrə istinad etmişdir. Halbuki mülki prosessual qanunvericiliyə görə məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə iclasında tədqiq edilmiş sübutlara əsaslana bilər. Ümumi bazar təcrübəsi hüquqi norma xarakteri daşımır və konkret iş üzrə kompensasiyanın ölçüsünü müəyyən edən meyar kimi tətbiq edilə bilməz. Nəticədə, şikayət olunan qətnamə ilə məhkəmə ümumi sahəsi 66.8 kv.metr olan sökülmüş yarımzirzəmidə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzinə Cavabdeh MMC tərəfindən həmin ünvanda inşa edilən 14 mərtəbəli binada ümumi sahəsi 116 kv.metr olan təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsini cavabdehin üzərinə qoyulmasını qət etmişdir ki, bu da təxminən 73% əlavə sahə deməkdir. Belə olan halda, məhkəmənin gəldiyi nəticə həm də proporsionallıq prinsipinə uyğun deyildir. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsinin iddiaçılara 66.8 kv.m olan yarımzirzəmidə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzinə 116 kv.metr olan təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsini cavabdehin üzərinə qoyması, mövcud faktiki vəziyyəti və hüquqi əsasları nəzərə almadan, cavabdehi artıq hüquqi və maliyyə yükünə məruz qoyur. Qətnamənin məzmunundan da aydın şəkildə görünürki, məhkəmə iş üzrə halları ətraflı, tam, obyektiv araşdırmamış, mübahisə ilə bağlı müəyyən olunan mövcud dəlilləri deyil, sadəcə iddiaçıların və şahidlərin izahatlarına və ehtimal xarakterli mülahizələrə üstünlük vermiş, layihə sənədləri, texniki imkanlar və kompensasiyanın real icra perspektivi kimi halları isə kifayət qədər araşdırmamışdır, nəticədə tərəflərin münasibətlərinə qeyri-obyektiv yanaşaraq, məhkəmə qarşısında tərəflərin bərabərlik prinsipinin şərtlərini pozmuşdur.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim edilməmişdir.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları.
12. İddiaçı iddiaçı1 vəkili vəkil1 elektron kabinet vasitəsilə təqdim etdiyi ərizəsində təmsil etdiyi şəxslə yeni müqavilə bağladığından iş materialları ilə tanış olub apellyasiya şikayəti üzrə öz mövqeyini yazılı şəkildə bildirməsinin zəruri olduğunu bildirib məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş edib.
13. İşə baxılmasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq digər iddiaçı iddiaçı2 və cavabdeh Cavabdeh MMC-nin nümayəndəsi məhkəmə iclasında iştirak etmədi və səbəbi barədə məhkəməyə məlumat vermədi. Məhkəmə Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən, mülki işə tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etdi.
Tətbiq edilməsi nəzərdə tutula bilən maddi və prosessual hüquq normaları:
14. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. Maddə 16.1.Fiziki və hüquqi şəxslərin yalnız və yalnız başqa şəxsə ziyan vurmaq niyyəti ilə həyata keçirdikləri hərəkətlərə, habelə hüquqdan digər formalarda sui-istifadə edilməsinə yol verilmir. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. Maddə 152.6. Hüquqdan sui-istifadə mülkiyyətdən başqalarına ziyan vuran şəkildə istifadədir; bu zaman mülkiyyətçinin mənafe üstünlüyü dəqiq ifadə edilməmişdir və onun hərəkətlərinin zəruriliyi əsaslı deyildir. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Maddə 385.1. Öhdəlixxxxbir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Maddə 385.2. Öz məzmunundan və xarakterindən asılı olaraq, öhdəlik tərəflərdən hər birinin üzərinə istər müqavilə münasibətləri zamanı, istərsə də belə münasibətlərdən sonra digər tərəfin hüquqlarına və əmlakına xüsusi qayğı göstərmək vəzifəsini qoya bilər. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Maddə 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir. Maddə 560.2. Hüquqdan sui-istifadəyə yol verilmir, bu əsas üzərində həyata keçirilən razılaşmalar və hərəkətlər isə etibarsızdır. Maddə 560.3. Hüquqdan sui-istifadə xüsusən aşağıdakılardır: 560.3.1. qeyri-qanuni və ya müqavilənin ziddinə əldə edilmiş hüquqların həyata keçirilməsi; 560.3.2. şəxsin öz vəzifələrini kobudcasına pozmasına baxmayaraq hüquqlarını həyata keçirməsi; 560.3.3. müdafiə edilməli olan şəxsi mənafeyin əsaslarını təşkil etməyən hüququn həyata keçirilməsi; 560.3.4. digər tərəfin güvəndiyi və güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququn həyata keçirilməsi;
15. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 82.3. Bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 217.4 Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Maddə 372.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır. Maddə 372.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Maddə 384.0 və 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri:
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, apellyasiya şikayətində göstərilən dəlillər qətnamənin mübahisələndirilən hissədə ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
17. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair ## ### 2011-ci il tarixli qərarına əsasən Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
18. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ## ####### 2020-ci il tarixli **/**** nömrəli qərardadına əsasən apellyasiya və kassasiya qaydasında məhkəmə aktları müvafiq olaraq şikayətə və ya şikayət verən şəxsə münasibətdə deyil, mübahisələndirilən hissədə yoxlanılmalıdır. Məhkəmə aktlarının bir tərəfin(və ya tərəflərin) apellyasiya və ya kassasiya şikayəti əsasında yoxlanılmış hissələrinin, sonradan şikayət vermiş digər tərəfin şikayəti üzrə təkrarən apellyasiya və ya kassasiya qaydasında yoxlanılması yolverilməzdir.
19. Apellyasiya şikayətinin nəticə hissəsindən, eləcə də, şikayətin məzmunundan görünür ki, iddia qismən təmin edildiyi üçün şikayətin obyektini qətnamənin bir hissəsi, yəni iddia tələbinin təmin edilən hissəsi (obyekt apellyasiya tələbləri ilə məhdudlaşır), predmetini isə birinci instansiya məhkəməsinin verilmiş tələblərə baxılması və onların həlli zamanı iddia olunan pozuntuların dairəsi təşkil edir. Şikayətin predmeti də qətnamənin mübahisələndirilən hissədə ləğv edilməsi üçün əsas ola biləcək dəlillərlə məhdudlaşır.
20. Demək, mülki prosessual qanunvericiliyin tələbinə və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun və Ali Məhkəmənin qeyd olunan qərarlarına əsasən qətnamə apellyasiya şikayəti üzrə mübahisələndirilən hissədə yoxlanılmalıdır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi:
21. Təmin edildiyi hissədə iddanın faktiki əsası (faktiki hallar) tələbin qanuni əsasının şərtlərinə uyğun olduğundan, yəni dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşdığından birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə düzgün olmuşdur.
22. Çünki irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə aradan qalxmırsa) iddia haqlı sayıla bilər, uzlaşmırsa əsassız hesab edilməlidir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur. Hazırki işdə mübahisələndirilən hissədə iddianın faktiki halları yuxarıda qeyd olunan normaların dispozisiya şərtləri ilə uzlaşdığından, üstəlik cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə də aradan qalxmadığından iddia haqlı sayılır.
23. Əlbəttə ki, bu cür mübahisənin düzgün həlli üçün yuxarıda sadalanan maddi hüquq normalarının dispozisiya şərtlərinin mövcudluğunu sübuta yetirmək yükünün tərəflərdən hansının üzərinə düşdüyü düzgün müəyyən olunmalıdır. Təbii ki, hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməyə borcludur.
24. Ancaq konkret mübahisəyə baxarkən hansı halların sübuta yetirilməli olduğunu məhkəmə müəyyən etdikdən sonra sübutetmə yükünün də hansı tərəfin üzərinə düşdüyü müəyyən edilməlidir. Bir qayda olaraq, sübutetmə yükü iddiaçının üzərinə düşür. Lakin bu qaydadan istisnalar da ola bilir. Çünki qanunla sübutetmə yükü qarşı tərəfin üzərinə qoyula bilər və ya qarşı tərəf mövcud vəziyyətin əksi olan yeni bir hala istinad edirsə sübutetmə yükü artıq onun üzərinə düşəcəkdir.
25. Məhkəmə tərkibi vurğulayır ki, işin həqiqi hallarının düzgün müəyyən edilməsi, əslində tərəflər arasında hansı mülkü hüquq münasibətlərinin yaranması, davam etməsi və xitam olunmasının düzgün müəyyən edilməsi, mübahisənin düzgün və qanuna uyğun həllini asanlaşdırır. İşin həqiqi hallarını dəqiq müəyyən edilməsi, həm də tərəflərdən hansının hüquqlarının pozulduğunu, kimin pozduğunu, qorunmalı olan hüququn və mənafenin kimə aid olduğunu düzgün müəyyən etməyi mümkün edir. Bu mənada məhkəmə tərkibi birinci instansiya məhkəməsinin iddia üzrə işin halları və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri baxımından mahiyyət etibarı ilə düzgün nəticəyə gəldiyini müəyyən etdi. Ona görə də qətnamənin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsas yoxdur. Buna baxmayaraq, iddianın və apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə əlaqədar əlavə hüquqi dəyərləndirmə aparılmasını da məhkəmə tərkibi zəruri hesab edir.
26. Əvvəla, iddiaçılara məxsus, cavabdeh tərəfindən sökülən daşınmaz əmlakın növü qeyri-yaşayış sahəsi olub. Bu sahə isə cavabdehin bəyan etdiyi zirzəmidə deyil, yarımzirzəmi mərtəbəsində yerləşirdi, təyinatı isə digər məqsəd üçün nəzərdə tutulmuşdu. Həmin sahədə əlavə yaxşılaşdırma işlərinin aparılması, yəni təmirli və işlək vəziyyətdə olması, sahibkarlıq subyektlərinin orada fəaliyyət göstərməsi, iddiaçıların həmin subyektlərdən icarə haqqı alması işdə olan mötəbər sübutlarla, o cümlədən qanuni qüvvəyə minmiş apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ilə öz təsdiqini tapıb. Bu cür vəziyyətdə sahənin yanlış olaraq zirzəmidə yerləşməsini, özü də bunun çıxarış və digər sənədlərlə təsdiq olunduğunu bəyan edib, sökdüyü qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzinə eyni təyinatlı sahə verməkdən imtina edilməsi vicdanlılığın tələb etdiyi tərz hesab edilmir. Çünki mülkiyyətində olan sahənin əvəzləşdirməsi üçün cavabdeh iddiaçılara müraciət edib, edib ki, həm də özü üçün yüksək gəlir və mənfəət əldə etsin. Deməli iddiaçılara qarşı həm də dürüst olmalıdır, ancaq olmur yaxud olmaq istəmir. Sonradan müxətləif üsullarla hüquqdan məhz iddiaçılara zərər vurmaq niyyəti ilə sui-istifadə edir ki, bu da yolverilməz sayılır.
27. Cavabdehin inşa etdiyi binanın 1 və 2-ci mərtəbələrinin qeyri-yaşayış sahəsi olması, hazırda satış üçün müvafiq qeyri-yaşayış sahəsinin mövcud olmaması, bütün uyğun sahələrin artıq satılması həqiqi olsa belə bu hallar iddiaçılar qarşısında yaranan öhdəliyinin icrasından imtina üçün əsas ola bilməz. Əvvəla, bəyan etdiyi sonuncu iki hala dair məhkəməyə hər hansı bir sübut təqdim etməyib. İkincisi, cavabdeh iddiaçılara məxsus sahibkarılq subyektlərinin fəaliyyət göstərdiyi sahəni əvəzli əldə etmək üçün onlara müraciət edərkən, iddiaçıların həmin sahədən hansı məqsədlə istifadə etdiyini görürdü. Demək ki, qeyri-yaşayış sahələrini həqiqətən də başqa şəxslərə satması həqiqidirsə, iddiaçılar qarşısında olan öhdəliyini də unutmamalı idi. Ona görə də iddiaçılara məxsus sahənin funksional təyinatı ilə tələb etdikləri sahənin təyinatı arasında nəinki fundamental, ümumiyyətlə heç bir fərq ola bilməz, məhz buna görə də hansısa “fərq”, qiymət və istifadə qabiliyyəti baxımından da obyektiv əvəzləşdirilməni qeyri-mümkün edə bilməz. 28.Bundan əlavə, kompensasiya formasını seçməkdə üstünlük də iddiaçıların tərəfindədir, çünki iddiaçılar mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsindən istifadə edərkən öz halından məmnun idilər. Cavabdeh onlara mülkiyyətində olan sahəni satmaları üçün müraciət edib. Demək ki, ağlabatan mühakimə də onu tələb edir ki, kompensasiya formasını seçməkdə cavabdeh diktə edən tərəf ola bilməzdi, üstəlik hazırkı mərhələdə də kompensasiyanın pul formasında icra etmək istəyi və arzusu da reallaşa bilməz. Ona görə də iddiaçıların kompensasiya forması kimi eyni təyinatlı sahəni tələb etməsi cavabdeh üçün qeyri-mütənasib yük yarada bilməzdi. O başqa məsələ ki, cavabdeh bunu, yəni iddiaçılara eyni məqsədlər üçün istifadə etmək üçün qeyri-yaşayış sahəsi vermək istəmir, istəmir ona görə ki, iddiaçıların hesabına özü üçün daha artıq mənfəət əldə etməyə çalışır. Əlbətdə ki, bu da yolverilməz bir münasibət sayılmaqla, açıq-aşkar hüquqdan sui-istifadə xarakteri daşıyır.
29. Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçılara məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzinə cavabdehin üzərinə 116 kv.m ölçüdə yeni təmirli qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsi öhdəliyini qoymaqda da haqlı olmuş, əksinə gəldiyi nəticəni hüquqi və məntiqi baxımdan iddiaçı1 verilən mənzilin ölçüləri baxımından müqayisəli şəkildə əsaslandırmışdır. Üstəlik sökülən qeyri-yaşayış sahəsinin dövlət qeydiyyatına alınmış ölçüdən artıq olması da faktiki olaraq işdə olan sübutlarla, o cümlədən qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktları ilə təsdiq olunur. Deməli, məhkəmənin gəldiyi nəticə cavabdehi artıq hüquqi və maliyyə yükünə məruz qoya bilməzdi. Bununla əlaqədar, ölçü ilə bağlı dəlillər üzrə əlavə hüquqi dəyərləndirmə aparılmasına da lüzum yoxdur.
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi xüsusilə vurğulayır ki, məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququnun şəxslər, o cümlədən cavabdeh üçün o zaman istəklərinə və arzularına uyğun nəticəsi ola bilər ki, bu cür mülki hüquq münasibətləri qurarkən yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsiplərinə və qanunvericiliyin tələblərinə ciddi riayət etmiş olsunlar. Əks halda qanuna riayət edilmədən yaranan münasibətlərin də mübahisə baş verdiyi halda məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququ şəxsin arzuladığı nəticəni uğurlu etməyəcəkdir. Bu cür iddianın mübahisələndirilən hissədə təmin olunması həm də ona görə zəruri və vacibdir ki, mülki dövriyyənin iştirakçıları bu cür mülki hüquq münasibətlərinə girərkən yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsipləri və qanunvericiliyin tələblərinə riayət etsinlər, intizamlı və vicdanlı olsunlar, hüquqdan başqalarına zərər vurmaq niyyətilə açıqaşkar sui-istifadə etməsinlər. Əks halda mülki hüquqda hüquqdan başqalarına zərər vurmaq üçün pis niyyətlə sui-istifadə etmə institutunun yaranmasına da zərurət və əsas olmazdı.
31. Şərh olunanlara əsasən, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Bu səbəbdən də, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli və mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** saylı, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
32. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 382, 384.0.1, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi
q ə t e t d i:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** saylı, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılmış elektron kabinet vasitəsilə) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.