Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № e-2-2(3-6)-727/2026 10.09.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin cavabdeh cavabdeh1 qarşı “mülkiyyət hüquqnun müdafiəsi və qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair” kommersiya mübahisəsi üzrə QƏTNAMƏ (açar sözlər: icarə müqaviləsi, mülkiyyət hüququnun müdafiəsi) Hakim Elşən Uğur oğlu Abdullayevin sərdliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Cəfərov Səməd Fəxrəddin oğlu və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, Allahverdiyev Fuad Zahir oğlunun katibliyi, İddiaçının vəkilləri vəkil1 və eyni zamanda nümayəndəsi vəkil3 İsa oğlu, Cavabdehin nümayəndəsi-vəkili vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin cavabdeh cavabdeh1 qarşı “mülkiyyət hüququnun müdafiəsi və qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair” kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2- *(***)-****/**** nömrəli ## ##### 2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İşin halları:
1. ünvan 1ndə yerləşən 0,4999 kv.m. ehtiyyat fondu torpağı sahibkarlıq fəlaiyyətinin həyata keçirilməsi məqsədilə iddiaçının mülkiyyətindədir və onun mülkiyyət hüququ ##.##.2011-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Həmin torpaq sahəsində iddiaçı Cəmiyyətin adından 933,25 kv.m. sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi (bundan sonra – Qeyriyaşayış sahəsi) inşa edilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinin istismara qəbulu barədə ##.##.2012ci il tarixli, *** saylı Akt tərtib edilməklə, Abşeron rayon İcra Hakimiyyətinin başçısı tərəfindən təsdiq edilişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinə dair mülkiyyət hüququ iddiaçının adına dövlət qeydiyyatına alınmamışdır.
2. ##.##.2020-ci il tarixdə tərəflər arasında icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqaviləyə görə ünvan 1ndə yerləşən iddiaçıya məxsus “Lugano” restoranı cavabdehə icarəyə verilmiş, qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müddəti 5 il – ##.##.2020 – ##.##.2025-ci ilədək, aylıq icarə haqqı isə 1800 manat müəyyən edilmişdir. Həmin müqaviləyə görə müqavilə imzalandığı andan qüvvəyə minir və müqavilədə göstərilən şərtlər 5 il müddətində dəyişdirilə bilməz. Müqavilənin iddiaçı tərəfindən icarədar olaraq X2 tərəfindən imzalanması və Cəmiyyətin möhürü isə təsdiq edilməsi, icarəçi adından isə cavabdeh tərəfindən imzalanması görünür.
3. İddiaçı Cəmiyyətin direktoru X2 ilə cavabdeh arasında ##.##.2021-ci il tarixdə icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqaviləyə görə müqavilənin predmetini Azərbacan Respublikası Abşeron rayonu, Masazır qəsəbəsində yerləşən və mülkiyyət hüququ əsasında "icarəyəverən"ə (iddiaçıya) məxsus "LUQANO" restoranı təşkil edir.
4. Həmin müqavilənin 2.1-ci bəndinə görə icarəyə verən müqavilə predmetini icarədara (cavabdehə) icarəyə verir və icarədar predmetini icarəyə qəbul edir. İcarə haqqı aylıq 2000 azn olmaqla, hər ayın 1-də təmin edilir;
5. Müqavilənin 2.2-ci bəndinə görə tərəflər razılığa gəlirlər ki, icarədar tərəfindən icarə predmetinin əsaslı təmirinə xərclədiyi vəsait 218000 manat təşkil edir;
6. Müqavilənin 2.3-cü bəndinə görə tərəflər razılığa gəlirlər ki, icarə müddəti ərzində icarədar tərəfindən restoran üçün alınan ləvazimatlar, qurğular və avadanlıqlar icarə müddəti başa çatdıqdan və inventarizasiya aparıldıqdan sonra hər iki tərəfin razılığı əsasında icarəyə götürənin xərclədiyi məbləğ bazar qiyməti ilə dəyərləndirilib cavabdeh1 xərclədiyi məbləğ verilib və heç bir avadanlıq götürülməyəcək.
7. Müqavilənin 3.3-cü bəndinə görə icarədar öhdəsinə götürür ki, icarə obyektinin icarə haqqını tərəflər arasında bağlanmış və hazırki müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsi olan * saylı Əlavədə müəyyən edilmiş məbləğdə və qaydada ödənilməsini təmin edəcək.
8. Müqavilənin 5.1-ci bəndinə görə hazırki müqavilə ilkin olaraq 10 (on) il müddətinə bağlanır. Müqavilənin bağlandığı tarix ##.##.2021-ci il, müqavilənin müddətinin başa çatdığı tarix ##.##.2031-ci ildir.
9. Müqavilənin 5.2-ci bəndinə görə müqavilənin müddətinin başa çatmasına 1 (bir) ay qalmış tərəflərdən hər hansı birinin müqavilənin ləğvinə dair yazılı bildirişi olmazsa müqavilə eyni şərtlər daxilində eyni müddətə uzadılmış hesab edilir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat:
10. İddiaçı Abşeron rayonu, Masazır qəsəbəsi ünvanında yerləşən 0,4999 ha torpaq sahəsindən və orada inşa edilmiş, sahəsi 933,25 kv.m ibarət olan (“LUGANO” və “Tri Palma” adı daşıyan) qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması və qeyd olunan sahənin “xxxx” MMC-yə təhvil verilməsi, vəkilə ödənilmiş 500 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 100 manatın cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
11. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçının adına Abşeron rayonu Masazır qəsəbəsində 0,4999 ha torpaq sahəsi əldə edilmiş, həmin torpaq sahəsinə dair ##.##.2011-ci ildə mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış və orada iaşə xidməti göstərmək üçün iaşə obyekti inşa etmişdir. Bununla bağlı müvafiq dövlət qurumlarından razılıqlar alınmış, obyekt istismara qəbul edilmişdir. İddiaçı ilə cavabdeh arasında həmin iaşə obyektinə dair ##.##.2020-ci il tarixdən ##.##.2025-ci il tarixədək icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Obyekt bir müddət “Tri Palma” və “LUQANO” adı altında fəaliyyət göstərmişdir. Aralarında olan müqavilənin şərtlərinə və razılaşmaya əsasən cavabdeh icarə obyektində iaşə xidməti göstərməli və razılaşdırılmış icarə haqqını müqavilədə göstərilmiş müddətdə onlara ödəməli idi. Lakin müqavilə müddətində müqavilənin şərtləri cavabdeh tərəfindən dəfələrlə pozulmuş, iradlara cavabdeh tərəfindən əməl edilməmişdir. Cavabdeh tərəfindən icarə haqqı vaxtı-vaxtında ödənilməmiş, vergi qarşısında olan öhdəliklər yerinə yetirilməmiş və vergiyə borclar yaranmışdır. Bundan başqa, restoranın həyətindəki ağaclara vaxtı-vaxtında qulluq edilməmiş, bunun nəticəsi olaraq bir neçə dekorativ ağac və qızılgül kolları qurumuşdur. Həmçinin, restorana aid olan çəngəl, bıçaq, qaşıq və s. əşyalar dəyişdirilmişdir. Ən başlıcası isə razılıqlarına əsasən iaşə obyekti kimi fəaliyyət göstərməli olan restoran otel kimi istifadə edilmiş, obyekt əxlaqsızlıq yuvasına çevrilmiş, bu barədə kütləvi informasiya vasitələrində dəfələrlə məlumatlar getmişdir. Restoranın əxlaqsızlıq yuvasına çevrilməsinə dair müvafiq dövlət orqanları tərəfindən cavabdehə bir neçə dəfə xəbərdarlıq edilmiş, əldə etdikləri şifahi məlumatlara əsasən cavabdeh bir neçə dəfə inzibati məsuliyyətə də cəlb edilmişdir. Qeyd olunanlarla bağlı cavabdehə dəfələrlə xəbərdarlıq məktubları göndərilmiş və qüsurların aradan qaldırılması tələb edilmişdir. Obyekt cavabdehin icarəsinə verilsə də, faktiki sahibliyində və istifadəsində olsa da, icarə obyektində olanlar onların adı ilə bağlıdır. Sadalanan faktlar isə bir tərəfdən müqavilə şərtlərinin pozulmasıdırsa, digər tərəfdən cəmiyyətin və cəmiyyətin rəhbərliyinin nüfuzuna xələl gətirir. Cəmiyyətin rəhbəri olaraq və bir xanım olaraq mülkiyyətində baş verən xoşagəlməz hadisələrdən sarsıntı keçirir və mənəvi əzab çəkir. Cavabdehə bütün edilən xəbərdarlıqlara baxmayaraq cavabdeh xəbərdarlıqlara məhəl qoymamış və obyektdən təyinatı üzrə istifadə etməmiş, hətta Cəmiyyətin razılığı olmadan obyekti kənar şəxslərə idarəetməyə vermişdir. Cavabdehdən xahiş edilmişdir ki, müqavilə müddətinin bitməsinə az bir vaxt qalmasını nəzərə alaraq işlərini ona uyğun qurmaları, yaranmış icarə haqqı borcunu ödəməklə obyektin və orada olan əşya və ləvazimatların tamlığını və yararlığını təmin etməklə qeyd olunan vaxtda icarə obyektini boşaldaraq istifadəyə yararlı vəziyyətdə təhvil versin. Əks halda yaranmış vəziyyət üçün, yəni öhdəliyini yerinə yetirmədiyinə görə məsuliyyət daşıyacaqdır. Edilmiş xəbərdarlıqlara cavabdeh tərəfindən əməl edilməmişdir. Cavabdeh onların imzaladığı hansısa müqaviləyə istinad edərək müqavilə müddətinin bitmədiyini iddia edir. Halbuki, aralarındakı münasibətlər yuxarıda istinad etdikləri sadə yazılı formada bağlanmış müqaviləyə əsaslanır və həmin müqavilə də vergi orqanlarına təqdim edilmiş, vergi hesabatları da onun əsasında aparılır.
12. Cavabdeh iddiaya qarşı yazılı etirazında qeyd etmişdir ki, “İcarəyə verən” iddiaçının direktoru X3 ilə və “icarədar” cavabdeh arasında Abşeron rayonu, Masazır qəsəbəsində yerləşən "LUQANO" restoranının 10 il müddətinə aylıq 2000 manat olmaq şərti ilə icarəyə verilməsi barədə ##.##.2021-ci il tarixdə icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Qeyd olunan müqavilə Vergi orqanlarında qeydiyyatdadır və fəaliyyət həmin müqavilə əsasında aparılır. Həmin müqavilənin 2.2-ci bəndinə əsasən, - tərəflər razılığa gəlirlər ki, "icarədar" tərəfindən icarə predmetinin əsaslı təmirinə xərclədiyi vəsait 218.000 manat təşkil edir. Həmin müqavilənin 2.3-cü bəndinə əsasən, - tərəflar razılığa gəlirlər ki, icarə müddəti ərzində "icarədar" tərəfindən restoran üçün alınan ləvazimatlar, qurğular və avadanlıqlar icarə müddəti başa çatdıqdan və inventarizasiya aparıldıqdan sonra hər iki tərəfin razılığı əsasında icarəyə götürənin xərclədiyi məbləğ bazar qiyməti ilə dəyərləndirilib cavabdeh1 xərclədiyi məbləğ verilib və heç bir avadanlıq götürülməyəcək. Həmin müqavilənin 5.1-ci bəndinə əsasən, - hazırkı müqavilə ilkin olaraq 10 il müddətinə bağlanır. Müqavilənin bağlandığı tarix ##.##.2021-ci il, müqavilənin müddətinin başa çatdığı tarix ##.##.2031-ci ildir. Həmin Müqavilənin 6.2.-ci bəndinə əsasən, Müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsinə tərəflərin yazılı razılığı əsasında yol verilir və müqavilə şərtlərinin birtərəfli qaydada dəyişdirilmək və yaxud ləğvi yolverilməzdir. Yuxarıda sadalanan müqavilə şərtləri və qanunvericiliyin hər hansı tələbi “icarədar” tərəfindən pozulmamış, əksinə icarəyə götürülən obyektə vicdanlı sahiblik edir və obyekti inkişaf etdirir. Buna baxmayaraq ##.##.2025-ci il tarixli Pretenziya (nıüqavilə öhdəliyinin yerinə yetirilməsi və icra obyektinin boşaldılmasına dair) məktubunda icarədara qarşı əsassız tələblər irəli sürürülmüş, mövcud olmayan müqaviləyə istinad edilmiş və hətta cinayət törətməsi ilə bağlı böhtan atılmışdır. Eyni zamanda, həmin böhtanı iddia ərizəsində də qeyd edilmişdir. Belə ki, Pretenziyada və iddia ərizəsində qeyd edimişdir ki, “.....“xxxx” MMC ilə cavabdeh1 arasında ##.##.2020-ci il tarixdən ##.##.2025-ci il tarixədək “xxxx” MMCnin mülkiyyətində olan Abşeron rayonu, Masazır qəsəbəsində yerləşən “Lugano” Restoranının icarəyə verilməsi haqqında icarə müqaviləsi imzalanmışdır. Müqavilənin şərtlərinə və razılaşmaya əsasən Siz icarə obyektində iaşə xidməti göstərməli və razılaşdırılmış icarə haqqını müqavilədə göstərilmiş müddətdə ödəməli idiniz. Lakin müqavilə müddətində müqavilənin şərtəri tərəfinizdən dəfələrlə pozulmuş və tərəfimizdən bildirilmiş iradlara əməl edilməmişdir. Belə ki, icarə haqqı vaxtı-vaxtında ödənilmir, vergi qarşısında olan öhdəliklər yerinə yetirilmir və vergiyə borclar yaranır. Bundan başqa restoranın həyətindəki, ağaclara vaxtı-vaxtında qulluq edilməmiş, bunun nəticəsi olaraq bir neçə dekorativ ağac və qızılgül kolları qurumuşdur. Həmçinin restorana aid olan çəngəl, bıçaq, qaşıq və.s əşyalar dəyişdirilmişdir.” Bu əsassız tələblərlə bağlı aşağıdakılar nəzərinizə çatdırılır: 1.Aramızda olan son razılaşdırılmış müqavilə ##.##.2021-ci il tarxli müqavilədir, onun da müddəti 10 ildir. Həmin müqavilə cəmiyyətin möhürü ilə möhürlənmiş və rəhbəri tərəfindən imzalanmışdır. 2. Hər ay Cəmiyyətin direktoru xanım Elza Əlievanın atası Siyafər adlı şəxsə 4500 manat icarə haqqı ödənilir (müqavilə haqqından 2500 manat artıq) 3.Cəmiyyətin direktoru icarə obyektində olmadığından həyət-bacadan xəbəri yoxdur, lakin atası Siyafər adlı şəxs demək olar ki, hər gün yeməyini icarə obyektində yeyir və öz qonaqlarına da qonaqlığı həmin obyektdə verir (Nisyə). 4. Cəmiyyətin direktoru Elza Əliyevanın atası Siyafər adlı şəxsin icarədara 50000 manat nağdı pul borcu var. 5. Cəmiyyətin direktoru Elza Əliyevanın qardaşı Emin öz dostları ilə və yaxınlarınız və ailə üzvləriniz ad günlərində və xeyir işlərində 3 il müddətində icarə obyektində yeyib içib əylənərək 38500 manat borcu vardır (Qeyd edilən borcların qısa müddətdə ödənilməsini təmin edəsiniz). İddiada qeyd edilir ki, “......Ən başlıcası isə razılığımıza əsasən iaşə obyekti kimi fəaliyyət göstərməli olan restoran otel kimi istifadə edilmiş, obyekt əxlaqsızlıq yuvasına çevrilmiş, bu barədə kütləvi informasiya vasitələrində məlumatlar getmişdir. Restoranın əxlaqsızlıq yuvasına çevrilməsinə dair müvafiq dövlət orqanları tərəfindən Sizə bir neçə dəfə xəbərdarlıq edilmiş, əldə etdiyimiz şifahi məlumatlara əsasən inzibati məsuliyyətə də cəlb cdilmisiniz. Qeyd olunanlarla bağlı dəfələrlə xəbərdarlıq məktubları göndərilmiş və qüsurların aradan qaldırılması tələb edilmişdir. Nəzərinizə çatdırıram ki, obyekt Sizin icarənizə verilsə də, faktiki sahibliyinizdə və istifadənizdə olsa da mənim adımla bağlıdır. Yuxarıda sadaladığımız faktlar isə bir tərəfdən müqavilə şərtlərinin pozulmasıdırsa, digər tərəfdən mənim nüfuzuma xələl gətirir. Mən bir xanım olaraq mülkiyyətimdə baş verən xoşagəlməz hadisələrdən sarsıntı keçirir və mənəvi əzab çəkirəm.” Bu əsassız tələblərlə də bağlı aşağıdakılar qeyd edilir: 1. Otel kimi fəliyyət göztərmə əxlaqsız yuva saxlamaq deyildir. Belə ki, AR CM-nin 244-cü maddəsi, əxlaqsız yuva saxlamanın anlayışını vermişdir, - Fahişəliklə məşğul olmaq üçün əxlaqsız yuvalar təşkil etmə, saxlama və ya bu məqsədlər üçün mənzil sahələri vermə. Qeyd edilən halla bağlı qanuni qüvvəyə minmiş hökm yoxdursa qeyd edilən böhtan və təhqir kimi qiymətləndirilir. 2. Digər tərəfdən, ailəvi tədbirlərini də icarə obyektində qeyd edirsiz (yazdıqlarınıza diqqət etməyiniz xahiş olunur). İddiada qeyd edilir ki, “......Daha öncə qeyd etdiyimiz kimi aramızda olan müqavilənin müddəti ##.##.2025-ci il tarixinə qədərdir. Şərh olunanlara əsasən Sizi qabaqcadan xəbərdar edirik ki, aramızda bağlanmış sözügedən müqavilənin müddəti uzadılmayacaqdır. Ona görə də xahiş edirik ki, müqavilə müddətinin bitməsinə az bir vaxt qalmasını nəzərə alaraq işlərinizi ona uyğun qurasınız, yaranmış icarə haqqı borcunuzu ödəməklə obyektin və orada olan əşya və ləvazimatların tamlığını və yararlığını təmin etməklə qeyd olunan vaxtda icarə obyektini boşaldaraq istifadəyə yararlı vəziyyətdə təhvil verəsiniz. Əks halda yaranmış vəziyyət üçün, yəni öhdəliyinizi yerinə yetirmədiyinizə görə məsuliyyət daşıyacaqsınız.” Bu əsassız tələblə bağlı aşağıdakılar qeyd edilir: 1. Son razılaşdırılmış müqavilənin müddəti ##.##.2031-ci ildir, yəni müqavilə müddətinin bitməsinə hələ 6 il vardır. 2. Həmin müqavilənin şərtləri ilə tanış olub ona uyğun qərar verəsiniz və müqavilə üzrə öhdəliyinizə sadiq qalasınız. Əks təqdirdə müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş təzminat və cərimə məbləği ödəmək məcburiyyətində qalacaqsınız. Daşınmaz əşyalarla bağlı təcrübədə ən çox bağlanan müqavilələrdən olan kirayə müqaviləsinə əsasən kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Yəni, bu müqavilə konsessual ikitərəfli (qarşılıqlı) müqavilə olaraq bağlandığı andan onu bağlayan tərəflər üçün qarşılıqlı haqq (hüquq) və öhdəliklər əmələ gətirir. Kirayə münasibətlərində əşya yalnız şəxsi istifadə məqsədilə kirayəçiyə verilməklə ondan gəlir əldə etmək imkanı nəzərdə tutulmur. Kirayə müqaviləsi üzrə əşya üzərində mülkiyyət hüququnun subyektinin dəyişməz olaraq qaldığı və kirayəçiyə keçmədiyi mübahisəsizdir. Kirayəçi əşyanı yalnız onun funksional təyinatına uyğun istifadə etmək müqabilində kirayə haqqı ödəyir və razılaşdırılmış vaxtda əşyanı mülkiyyətçiyə geri qaytarır. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun F.Nəcəfovanın şikayəti üzrə 2023-cü il # #### tarixli Qərarında da göstərilmişdir ki, mülki hüquqi öhdəliklərin ən mühüm yaranma əsası olaraq müqavilələr tərəflərin iradə sərbəstliyi ilə şərtləndirilir və tərəflərin iradə sərbəstliyi, müqavilə azadlığı müqavilə münasibətlərinin tənzimlənməsinin əsas prinsipləri olaraq qəbul edilir.
13. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Dövlət Vergi Xidmətinin * saylı Ərazi Vergilər Baş İdarəsinin məhkəmənin sorğusu ilə bağlı göndərdiyi ##.##.2025-ci il tarixli mətubuna əlavə edilmiş sənədlərdən görünür ki, tərəflər arasında bağlanmış birinci, yəni ##.##.2020-ci il tarixli müqavilə, habelə iddiaçı ilə ayrı-ayrı icarədarlar arasında müxtəlif vaxtlarda bağlanmış icarə müqavilələri təqdim edilmişdir.
14. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Dövlət Vergi Xidməti * saylı Ərazi Vergilər Baş İdarəsinin cavabdehə ünvanladığı ##.##.2025-ci il tarixli məktubunda isə qeyd edilmişdir ki, * saylı Ərazi Vergilər Baş İdarəsinin əhatə etdiyi şəhər (rayon) üzrə AZ0116, Abşeron rayonu, Masazır qəsəbəsi, Novxanı şosesi ünvanında yerləşən 0201255402-31001 kodlu təsərrüfat subyektiniz (obyektiniz) mövcuddur. Təsərrüfat subyekti (obyekti) icarə müqaviləsi əsasında ##.##.2020-ci il tarixdə vergi uçotuna alınmışdır. Təsərrüfat subyeti (obyekti) “xxxx” MMC-dən icarəyə götürülmüşdür. ##.##.2025-ci il tarixdə təqdim etdiyiniz “Vergi ödəyicisinin obyektinin məlumat dəyişikliyi ərizəsinə” əsasən ##.##.2025-ci il tarixdən ##.##.2031-ci il tarixədək qüvvədədir.
15. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ## ##### 2026-cı il tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Pərviz Zamanlı) iddianın təmin edilməsi, cavabdeh cavabdeh1 Abşeron rayonu Masazır qəsəbəsi ünvanında yerləşən 0,4999 ha torpaq sahəsindən və orada inşa edilmiş sahəsi 933,25 kv.m ibarət olan (“LUGANO” və “Tri Palma” adı daşıyan) qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçı “xxxx” MMC-yə təhvil verilməsi, ödənilmiş 500 manat hüquqi xidmət xərci və 100 manat dövlət rüsumunun cavabdeh cavabdeh1 tutularaq iddiaçı “xxxx” MMC-nin xeyrinə ödənilməsi, 127 manat ekspertiza xərcinin cavabdeh cavabdeh1 tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməsi qət edilmişdir.
16. Məhkəmə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, ##.##.2020-cI il tarixdə bağlanmış birinci icarə müqaviləsindən görünür ki, həmin müqavilə yazılı formada bağlanmış, icarədar adından iddiaçının qanuni təmsilçisi X2 tərəfindən imzalanmış və cəmiyyətin möhürü ilə təsdiq edilmiş, icarəçi adından isə cavabdeh tərəfindən imzalanmışdır. İşin obyektiv araşdırılması üçün məhkəmə tərəfindən xətşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş və Məhkəmə Eskpertiza Mərkəzinin ##.##.2026-cı il tarixli, */** saylı rəyindən görünür ki, ##.##.2020-ci il tarixli müqavilədə “icarədar” qrafasındakı imza X1 tərəfindən icra edilmişdir.
17. İkinci - ##.##.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsi də yazılı formada bağlanmış, müqavilənin icarədar adından iddiaçının qanuni təmsilçisi X2 tərəfindən imzalanması əks olunmuş, Cəmiyyətin möhürü ilə təsdiq edilmiş, icarəçi adından isə cavabdeh tərəfindən imzalanmışdır. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş xətşünaslıq ekspertizası üzrə Məhkəmə Eskpetiza Mərkəzinin ##.##.2026-cı il tarixli, */** saylı eyni rəyində isə ##.##.2021-ci il tarixli müqavilədə “icarədar” qrafasındakı imzanın X2 tərəfindən icra edilməməsi müəyyən edilmişdir.
18. ##.##.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinin formasına dair qanunla müəyyən edilmiş məcburi şərt pozulmuş, həmin müqavilə Cəmiyyətin qanuni təmsilçisi (səlahiyyətli nümayəndəsi) tərəfindən imzalanmamış, nəticə etibarı ilə həmin müqavilə iddiaçı Cəmiyyət tərəfindən imzalanmamış, başqa sözlə həmin müqavilənin bağlanmasında Cəmiyyətin iradə ifadəsi mövcud olmamışdır.
19. Məhkəmə belə nəticəyə gəlmişdir ki, ##.##.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsi etibarsız əqd olmuşdur.
20. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, icarə predmeti olan və “Lugano” restoranı adı ilə fəaliyyət göstərən qeyri-yaşayış sahəsinə dair iddiaçının mülkiyyət hüququ qeydə alınmasa da, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi ünvan 1 ünvanındakı 0,4999 kv.m. torpaq sahəsinə dair iddiaçının mülkiyyət hüququ ##.##.2011-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Bu halda iddiaçının həmin torpaq sahəsi üzərində olan qeyriyaşayış sahəsinə (“Lugano” restoranı) dair müllkiyyət hüququna gözləntisi vardır.
21. Cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, onun onun ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməməsinə dair yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
22. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında son razılaşdırılmış müqavilə ##.##.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsidir. Həmin müqavilə “xxxx” MMC-nin möhürü ilə təsdiqlənmiş, müqavilə münasibətləri faktiki olaraq həmin müqavilə əsasında davam etmiş, cavabdeh obyektə vicdanlı sahiblik etmiş, obyekti inkişaf etdirmiş, əsaslı təmir işləri aparmış və 218.000 manat vəsait xərcləmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi ##.##.2021-ci il tarixli müqavilədə “icarəyə verən” qrafasındakı imzanın X2 tərəfindən icra edilməməsi barədə ekspertiza rəyinə əsaslanaraq həmin müqaviləni etibarsız hesab etmişdir. Məhkəmə müqavilədə hüquqi şəxsin möhürünün olmasına formal yanaşmışdır. Halbuki hüquqi şəxsin möhürü sənədin həmin hüquqi şəxslə əlaqələndirilməsi, sənəd dövriyyəsində sənədin hüquqi şəxs tərəfindən qəbul edildiyinə dair qarşı tərəfdə əsaslı etimad yaratması və sənədin həqiqiliyinin yoxlanılması baxımından mühüm sübutdur. Məhkəmə ##.##.2021-ci il tarixli müqaviləni etibarsız hesab etmiş, lakin əqdin etibarsızlığı məsələsini ayrıca və kompleks şəkildə araşdırmamışdır. Eyni zamanda iddiaçının belə tələbi olmadığı halda. Əqdin etibarsızlığı yalnız imza ekspertizasının nəticəsi ilə məhdudlaşdırıla bilməzdi. Tərəflərin sonrakı davranışları, müqavilənin faktiki icrası, hüquqi şəxsin möhürü, vergi sənədləri və iddiaçının müqavilə münasibətlərinə uzun müddət etiraz etməməsi birlikdə qiymətləndirilməli idi. Məhkəmə öhdəlik münasibətlərinin yalnız ##.##.2020-ci il tarixli müqavilədən yarandığını qəbul etmiş, lakin ##.##.2021-ci il tarixli müqavilədən irəli gələn yeni öhdəlik münasibətlərini düzgün qiymətləndirməmişdir. Tərəflər ##.##.2021-ci il tarixli müqavilə ilə əvvəlki icarə münasibətlərini dəyişmiş və yeni müddət, yeni icarə haqqı, əsaslı təmir xərcləri və avadanlıqların taleyi barədə razılığa gəlmişlər. Bu razılaşma hüquqi şəxsin möhürü ilə təsdiqlənmiş və faktiki icra edilmişdir. ##.##.2021-ci il tarixli müqavilə bağlandığı andan tərəflər üçün məcburi olmuş və müqavilə müddəti ##.##.2031-ci ilədək müəyyən edilmişdir. Məhkəmə həmin müqavilənin qüvvədə olmasını düzgün araşdırmadan cavabdehin sahibliyini qanunsuz hesab etmişdir. ə ##.##.2021-ci il tarixli müqavilə yazılı formada tərtib edilmiş, cavabdeh tərəfindən imzalanmış və “xxxx” MMC-nin möhürü ilə təsdiqlənmişdir. Məhkəmə yazılı forma üzrə digər əlamətlərə, xüsusilə hüquqi şəxsin möhürünün vurulmasına və müqavilənin sonradan faktiki icrasına qiymət vermədən yalnız imza ekspertizası əsasında müqaviləni etibarsız hesab etmişdir. Bu norma kirayə/icarə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra əşyanın qaytarılmasını nəzərdə tutur. Hazırkı işdə ##.##.2021-ci il tarixli müqavilənin müddəti ##.##.2031-ci ilədək olduğundan icarə münasibətlərinin xitamı sübuta yetirilməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi ##.##.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinin üzərində “xxxx”MMC-nin möhürünün olmasına baxmayaraq, bu hala formal yanaşmış və müqaviləni yalnız imzanın direktora məxsus olmaması əsasında etibarsız hesab etmişdir. Bu yanaşma maddi hüquq normalarına və vahid məhkəmə təcrübəsinin mahiyyətinə uyğun deyil. Hüquqi şəxsin möhürü hüquqi şəxsin sənəd dövriyyəsində istifadə olunan təsdiqləyici rekvizitdir. Möhürün müqaviləyə vurulması sənədin həmin hüquqi şəxslə əlaqəsini, sənədin hüquqi şəxs adından dövriyyəyə buraxıldığını və qarşı tərəfdə sənədin həqiqiliyinə dair əsaslı etimad yarandığını göstərir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
23. İddiaçı apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim edərək, onun təmin edilməməsini və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
24. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi-vəkilləri apellyasiya şikayətinə etiraz edərək şikayətin təmin edilməməsini, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
25. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi-vəkili apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun izahat verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsini xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq:
26. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
Maddə 152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu ... 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 152.2. Sahiblik hüququ - əmlaka (əşyaya) faktik sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. ... 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın. ...
Maddə 157. Mülkiyyətin müdafiəsi ... 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. ...
Maddə 324. Əqd anlayışı və onun növləri 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. ... 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir.
Maddə 329. Əqdlərin formaları 329.1. Əgər qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır. 329.2. Əqdlər şifahi və ya yazılı (sadə və ya notarial) formada bağlanır. ...
Maddə 331. Yazılı əqd 331.1. Yazılı əqd onun məzmununu ifadə edən və əqdi bağlayan şəxs və ya şəxslər və ya onların lazımınca vəkil etdikləri şəxslər tərəfindən imzalanmış sənədin tərtibi yolu ilə bağlanmalıdır. Əqd onun məzmununu dəyişilməz formada maddi daşıyıcıda əks etdirməyə imkan verən elektron və ya digər texniki vasitələrin köməyi ilə bağlanıldıqda da yazılı formaya riayət edilmiş hesab edilir və bu halda iradəsini ifadə edən şəxsi dürüst müəyyən etməyə imkan verən hər hansı üsuldan istifadə olunmuşdursa, imza tələbi yerinə yetirilmiş hesab edilir. Qanunla, digər hüquqi aktlarla və ya tərəflərin razılaşması ilə şəxsi dəqiq müəyyən etməyə imkan verən xüsusi üsul (üsullar) müəyyənləşdirilə bilər. 331.2. Qanunda, digər hüquqi aktlarda və ya tərəflərin razılaşmasında əqdin formasının uyğun gəlməli olduğu əlavə tələblər (müəyyən formalı blankda tərtibetmə, möhürlə təsdiqləmə və i.a.) müəyyənləşdirilə bilər və bu tələblərə riayət edilməməsinin nəticələri nəzərdə tutula bilər.
Maddə 385. Öhdəlik anlayışı 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. ...
Maddə 386. Öhdəliklərin əmələ gəlməsi əsasları 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. ...
Maddə 406. Müqavilənin forması 406.1. Müqavilə əqdlərin bağlanması üçün nəzərdə tutulan hər hansı formada bağlana bilər, bu şərtlə ki, bu Məcəllədə həmin növ müqavilə üçün müəyyən forma təyin edilməsin. ... 406.3. Yazılı formada müqavilə tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtibi yolu ilə, habelə poçt, teleqraf, teletayp, telefon, elektron rabitəsi və ya sənədin müqavilə üzrə tərəfdən gəldiyini dürüst müəyyənləşdirməyə imkan verən digər rabitə vasitəsilə sənədlər mübadiləsi yolu ilə bağlana bilər.
Maddə 421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır.
Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
Maddə 448. Öhdəliklərin icra edilməməsi üçün borclunun məsuliyyəti 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. 448.2. Borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır. Borclunu təqsirə görə, yəni qərəzə və ya kobud ehtiyatsızlığa görə məsuliyyətdən qabaqcadan azad etmək olmaz. 448.3. Borclu öz qanuni təmsilçilərinin və öhdəliyinin tamamilə və ya hissə-hissə icrası üçün xidmətlərindən istifadə etdiyi şəxslərin hərəkəti və ya hərəkətsizliyi üçün öz hərəkəti və ya hərəkətsizliyi üçün olan dərəcədə məsuliyyət daşımalıdır. 448.4. Borclu öhdəliyin pozulmasına görə bu şərtlə məsuliyyət daşımır ki, pozuntunun onun cavabdeh olmadığı haldan irəli gəldiyini və müqavilə bağlanarkən onun həmin halı nəzərə ala biləcəyini, yaxud bu halı və ya onun nəticələrini istisna edə və ya aradan qaldıra biləcəyini gözləməyin mümkün olmadığını sübuta yetirsin. Borclu maneədən xəbərdardırsa və ya xəbərdar olmalıdırsa, həmin maneə və icra qabiliyyətinə onun təsiri barədə kreditora dərhal məlumat verməlidir. Əgər kreditor məlumatı dərhal almazsa, borclu məlumatın vaxtında alınmaması ilə əlaqədar kreditorun düşdüyü zərər üçün məsuliyyət daşıyır.
Maddə 560. Hüquqdan sui-istifadənin qadağan edilməsi 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir. ...
Maddə 697. Kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verilməsinin nəticələri 697.1. Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Torpaq sahəsinin kirayəçisi kirayəyə götürdüyü torpaq sahəsini kirayəyə verənə qarşı pretenziyaları əsasında saxlamaq hüququna malik deyildir. Kirayəçi əşyanı hər hansı üçüncü şəxsin istifadəsinə verdikdə kirayəyə verən kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra üçüncü şəxsdən həmin əşyanı qaytarmağı tələb edə bilər. ...
Maddə 700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. ... 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
27. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “X.Mirzəliyevin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## ###### 2020-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 2021-ci il ## ######## tarixli qərarında müəyyən edilmişdir ki: “...məhkəmələr tərəfindən müqavilənin etibarlı olub-olmaması ilə bağlı işlərə baxılarkən təqdim olunmuş sübutlar əsasında tərəflərin həqiqi hüquqi niyyətləri və iradə ifadələrinin əsl məzmunu dəqiqləşdirilməli, iradə ifadəsinin hansı şərtlər və şərait daxilində bildirilməsi müəyyən edilməlidir. ...
28. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinin və 29-cu maddəsinin İ və II hissələrinin tələbləri baxımından Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 329, 340.2 və 661-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” ##.##.2025-ci il tarixli qərarında müəyyən edilmişdir ki: “...Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.” ...
29. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. ...
Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
Maddə 119. Məhkəmə xərclərinin tərəflər arasında bölüşdürülməsi 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. ... 119.5 Apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1-119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür. ...
Maddə 384. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin səlahiyyətləri 384.0.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər. ...
Maddə 385.1. Məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv olunması üçün əsaslar 385.1.4. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır.
Maddə 390. Məhkəmənin qətnamədə və ya qərardadda göstərdiyi dəlillərin işin hallarına uyğun olmaması ... Məhkəmə müəyyən edilmiş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə səhv nəticəyə gəlmişsə, məhkəmənin qətnamədə və ya qərardadda göstərdiyi dəlillər işin hallarına uyğun hesab edilmir.
Apellyasiya baxışının hədləri:
30. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
31. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
32. Qətnamə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
33. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini, apellyasiya şikayətinə edilmiş etirazı, iş materiallarını və apellyasiya baxışı zamanı araşdırılmış sübutları qarşılıqlı şəkildə qiymətləndirərək hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməklə iddia rədd olunmalıdır.
34. İş materiallarında olan sənədlərdən müəyyən olunur ki, iddiaçı “xxxx” MMC ilə cavabdeh cavabdeh1 arasında ##.##.2020-ci il tarixdə Abşeron rayonu, Masazır qəsəbəsində yerləşən 0,4999 ha torpaq sahəsi və orada inşa edilmiş sahəsi 933,25 kv.m ibarət olan (“LUGANO” və “Tri Palma” adı daşıyan) qeyri-yaşayış sahəsinə dair 5 il müddətinə icarə müqaviləsi bağlanmış, aylıq icarə haqqı 1.800 manat müəyyən edilmişdir.
35. İşdə həmçinin tərəflər arasında eyni daşınmaz əmlaka dair bağlanmış ##.##.2021ci il tarixli digər icarə müqaviləsi mövcuddur. Həmin müqavilədə aylıq icarə haqqı 2.000 manat, müqavilənin müddəti isə ##.##.2031-ci ilədək müəyyən edilmişdir.
36. Hazırda iddiaçı tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2020-ci il tarixli müqaviləyə istinad edərək, cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmasını tələb edir. Cavabdeh isə öz növbəsində tərəflər arasında bağlanmış ikinci müqaviləyə istinad edərək, müqavilənin müddətinin ##.##.2031-ci il tarixdə bitdiyini nəzərə alaraq qeyri-yaşayış sahəsini iddiaçıya qaytarmaqdan imtina edir.
37. İş materiallarından göründüyü kimi, icarə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair iddiaçının mülkiyyət hüququ qeydə alınmasa da, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi ünvan 1 ünvanındakı 0,4999 kv.m. torpaq sahəsinə dair iddiaçının mülkiyyət hüququ ##.##.2011-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
38. İşə baxan birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, torpaq sahəsi və onun üzərində inşa edilmiş qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin qanunsuz istifadəsindədir.
39. Birinci instansiya məhkəməsi məhkəmə-xətşünaslıq ekspertizasının ##.##.2021ci il tarixli müqavilədə icarəyə verən adından olan imzanın iddiaçının direktoru X2 tərəfindən icra edilməməsi barədə nəticəsinə əsaslanaraq həmin müqavilənin iddiaçının iradəsini ifadə etmədiyi qənaətinə gəlmişdir.
40. Nəticədə tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2020-ci il tarixli icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdığından, ##.##.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsi isə etibarsız hesab edildiyindən hazırda cavabdehin icarə predmetini təşkil edən torpaq sahəsindən və onun üzərindəki qeyri-yaşayış sahəsindən isitfadəyə dair hər hansı hüquqi əsas müəyyən edilməmişdir.
41. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmır.
42. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi ##.##.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsini etibarsız hesab edərkən qeyd etmişdir ki, müqavilənin icarədar adından iddiaçının qanuni təmsilçisi X2 tərəfindən imzalanması əks olunmuş, cəmiyyətin möhürü ilə təsdiq edilmiş, icarəçi adından isə cavabdeh tərəfindən imzalanmışdır. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə-xətşünaslıq ekspertizası üzrə Məhkəmə Eskpetiza Mərkəzinin ##.##.2026-cı il tarixli, */** saylı rəyində isə ##.##.2021-ci il tarixli müqavilədə “icarədar” qrafasındakı imzanın X2 tərəfindən icra edilməməsi müəyyən edilmişdir. İcarə müqaviləsinin formasına dair qanunla müəyyən edilmiş məcburi şərt pozulmuş, həmin müqavilə cəmiyyətin qanuni təmsilçisi (səlahiyyətli nümayəndəsi) tərəfindən imzalanmamış, nəticə etibarı ilə həmin müqavilə iddiaçı tərəfindən imzalanmamış, başqa sözlə həmin müqavilənin bağlanmasında iddiaçının iradə ifadəsi mövcud olmamışdır.
43. Kollegiya ilk növbədə qeyd edir ki, ekspert rəyi ilə ##.##.2021-ci il tarixli müqavilədə iddiaçı tərəfdən olan imzanın MMC-nin direktoru tərəfindən icra edilmədiyi müəyyən olunmuş hal kimi qəbul edilməlidir.
44. Lakin ekspert rəyi yalnız imzanın kim tərəfindən icra edilməsi məsələsini müəyyən edir. Həmin rəy tərəflərin sonrakı hərəkətlərinin hüquqi əhəmiyyətini, iddiaçı hüquqi şəxsin müqavilədən məlumatlı olub-olmamasını, müqavilədən irəli gələn münasibətləri sonradan qəbul edib-etməməsini və faktiki icarə münasibətlərinin hansı şərtlərlə davam etməsini müəyyən etmir.
45. Bu baxımdan birinci instansiya məhkəməsinin ##.##.2021-ci il tarixli müqavilənin hüquqi qüvvəsini yalnız ekspert rəyi ilə əlaqələndirməsi və işdəki digər sübutların həmin rəylə qarşılıqlı şəkildə qiymətləndirilməməsi düzgün hesab edilə bilməz.
46. Belə ki, ##.##.2021-ci il tarixli müqavilənin üzərində iddiaçıya məxsus möhürün olması tərəflər arasında mübahisəsizdir.
47. İddiaçı apellyasiya şikayətinə etirazında möhürün cavabdehə kassa aparatı və kommunal ödənişlərlə bağlı məsələlərin həlli üçün verildiyini, cavabdehin isə bundan istifadə etməklə müqaviləni tərtib edərək möhür vurduğunu bildirmişdir.
48. Lakin iddiaçı hüquqi şəxsin mühüm rekviziti olan möhürün hansı hüquqi əsasla cavabdehə verildiyini təsdiq edən hər hansı əmr, akt, təhvil-təslim sənədi, həmçinin möhürün yalnız konkret məqsədlə verilməsi, cavabdehin həmin məqsəddən kənara çıxaraq ondan qanunsuz istifadə etməsi və ##.##.2021-ci il tarixli müqaviləyə möhürü iddiaçının iradəsindən kənar vurması barədə iddiaçı tərəfindən mötəbər sübutlar təqdim edilməmişdir.
49. Kollegiya qeyd edir ki, ##.##.2021-ci il tarixli müqavilədə möhürün həqiqiliyi təsdiq edildiy halda, müqavilənin hüquqi şəxs tərəfindən müvafiq səlahiyyət verilməyən şəxs tərəfindən imzalanması həmin müqavilənin saxta olması və ya hüquqi şəxs tərəfindən təsdiq edilmədiyi barədə birmənalı qənaətə gəlməyə əsas vermir. Belə ki, məhkəmədə iddiaçının nümayəndələri müqavilədəki möhürün iddiaçının vəzifəli şəxsi tərəfindən deyil, cavabdeh tərəfindən qanunsuz vurulduğunu bildirmişdir.
50. Qeyd edilməlidir ki, hüquqi şəxslər mülki dövriyyənin daha mütəşəkkil subyekti olmaqla öz üzvləri tərəfindən seçilən təmsilçiyə, icra və nəzarət orqanlarına, hüquq münasibətlərinə rəsmi forma verən möhürə və rekvizitlərə malikdir. Hüquqi şəxsin rəsmi reyestrdə qeydə alınması və möhürə malik olması onunla hüquq münasibətlərinə daxil olan şəxslərdə ona təqdim edilmiş sənədlərin rəsmi xarakterə malik olması barədə əminlik yaradır. Bu zaman sənədin möhürlə təsdiq edildiyini görən şəxs həmin sənədin mötəbərliyini və səlahiyyətli şəxs tərəfindən imzalandığını güman etməkdə haqlıdır. Çünki möhürün saxlanmasına məsul olan şəxs məhz sənədə hüquqi şəxsin adından imza etmək səlahiyyətinə malik olan şəxs olur.
51. Belə olduğu təqdirdə müqavilədə olan möhürün müvafiq olaraq iddiaçının səlahiyyətli şəxsi tərəfindən vurulduğu müəyyən edilir.
52. Kollegiya hesab edir ki, hazırkı mübahisənin həlli üçün xüsusi əhəmiyyət kəsb edən hallardan biri diə tərəflərin ##.##.2021-ci il tarixli müqavilədən sonrakı faktiki hərəkətləridir.
53. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə, tərəflərin həqiqi iradəsi müəyyən edilərkən yalnız müqavilədəki ifadələrin hərfi mənası ilə kifayətlənilməməli, müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika və tərəflərin sonrakı hərəkətləri də nəzərə alınmalıdır.
54. Hazırkı işdə isə tərəflərin sonrakı davranışları ##.##.2020-ci il tarixdln sonra da icarə münasibətlərinin davam etdiyini göstərir.
55. Belə ki, iddiaçının nümayəndəsi birinci instansiya məhkəməsində ##.##.2025-ci il tarixdə keçirilən məhkəmə iclasında cavabdeh tərəfindən “2 aydır icarə haqqının ödənilmədiyini” bildirmişdir. İddiaçının istinad etdiyi ##.##.2020-ci il tarixli icarə müqaviləsinin müddətinin 2025-ci ilin avqust ayında başa çatdığı nəzərə alındıqda, iddiaçı tərəfin 2025-ci ilin noyabr ayında son iki aya münasibətdə ödənilməmiş məbləği məhz icarə haqqı kimi qiymətləndirməsi tərəflər arasındakı icarə münasibətlərinin ilkin müqavilədə nəzərdə tutulan müddət başa çatdıqdan sonra da faktiki olaraq davam etdiyini göstərən hal kimi qiymətləndirilməlidir.
56. Çünki 2020-ci ildən 2025-ci ilin avqust ayınadək cavabdehin obyektdən istifadə etməsi nəzəri olaraq ##.##.2020-ci il tarixli müqavilənin qüvvədə olması ilə də izah edilə bilərdi. Lakin həmin müqavilənin müddətinin başa çatmasından sonra tərəflərin icarə münasibətlərini davam etdirməsi artıq yalnız 2020-ci il tarixli müqavilənin mövcudluğu ilə izah edilə bilməz.
57. Belə olan halda birinci instansiya məhkəməsinin yalnız 2020-ci il tarixli icarə müqaviləsinin müddətinin başa çatmasını əsas götürərək bundan sonrakı sahibliyi qanunsuz hesab etməsi işdə olan sübutların məcmusuna uyğun gəlmir. Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq kollegiya belə nəticəyə gəlir ki, ##.##.2021- 58.müqavilədə iddiaçı MMC-nin direktorunun imzasının olmaması həmin müqavilənin ci il tarixli tərəflər arasında hüquqi nəticə yaratmadığı qənaətinə gəlmək üçün kifayət deyil.
59. Müqavilənin iddiaçı MMC-nin möhürü ilə təsdiqlənməsi, möhürün cavabdehin sərəncamına hansı hüquqi əsasla verildiyinin iddiaçı tərəfindən mötəbər sənədlərlə təsdiq edilə bilməməsi, müqavilədən sonra icarə münasibətlərinin uzun müddət faktiki davam etməsi ayrı-ayrılıqda deyil, qarşılıqlı şəkildə qiymətləndirildikdən sonra müəyyən olunur ki, birinci instansiya məhkəməsi düzgün nəticəyə gəlməmişdir.
60. İddiaçı cavabdehin müqavilə şərtlərini pozduğunu, obyektdən lazımi qaydada istifadə etmədiyini və başqa qanuna zidd hallara yol verdiyini bildirmişdir. Lakin obyektdən qanunsuz və ya müqavilədə nəzərdə tutulmayan məqsədlərlə istifadə edilməsini təsdiq edən səlahiyyətli dövlət qurumunun aktı, inzibati qərar və ya digər sübutlar iş materiallarında müəyyən edilməmişdir.
61. Mülki prosesdə tərəfin istinad etdiyi faktların sübut edilməsi həmin faktlara istinad edən tərəfin üzərinə düşdüyündən, yalnız iddiaçının izahatları əsasında belə halların mövcudluğu müəyyən edilmiş hesab edilə bilməz.
62. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin iddianın təmin edilməsi barədə gəldiyi nəticə işin faktiki hallarına və sübutların məcmusuna uyğun olmadığından qətnamə ləğv edilməli, apellyasiya şikayəti təmin edilməli və iddia rədd edilməlidir.
63. Məhkəmə kollegiyası məhkəmə xərclərinə münasibətdə qeyd edir ki, qətnamə ləğv, iddia isə rədd edildiyinə görə məhkəmə xərcləri iddiaçının özünə aid edilməlidir.
64. Belə olan halda birinci instansiya məhkəməsinə iddianın verilməsi üçün ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumu, hüquqi yardıma görə çəkilmiş 500 manat xərc bütövlükdə iddiaçının özünə aid edilməlidir.
65. Ekspertiza tədqiqatının dəyəri 127 manat iddiaçıdan tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə ödənilməlidir.
66. Cavabdeh tərəfindən verilən apellyasiya şikayəti təmin edildiyindən, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi qismində 50 manat pul “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən tutularaq cavabdeh1 ödənilməlidir.
67. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 402, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin *-*(***)-****/**** nömrəli, ## ##### 2026-cı il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə, iddiaçı “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin cavabdeh cavabdeh1 qarşı “mülkiyyət hüququnun müdafiəsi və qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair” iddiası təmin edilməsin. İddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumu və 500 manat hüquqi yardım xərci iddiaçı “xxxx” MMC-nin özünə aid edilsin. Apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə ödənilmiş 50 manat dövlət rüsumunun əvəzi iddiaçı “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən tutularaq cavabdeh cavabdeh1 ödənilsin. İddiaçı “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən 127 manat ekspertiza xərci tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (hesab: Az.MEM VÖEN **********, X8 KOD 210005 VÖEN ********** Müxbir hesab AZ 41NABZ013160100000000003944 SWIFT BİK CTREAZ22) ödənilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.